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jueves, 21 de Junio de 2018, 12:09
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EL ANGELUS NOVUS RECORRE EL MERCADO INMOBILIARIO

El museo de Israel de Jerusalén exhibe una obra del pintor suizo Paul Klee, llamado Angelus Novus. La pintura representa un ángel con el rostro vuelto hacia el pasado y las alas extendidas. El viento que sopla le impide cerrar las alas, y lo impulsa hacia adelante, sobrevolando horrorizado las cenizas que arroja el pasado, al tiempo que no puede escapar del futuro, en un instante en el que pasado, presente y futuro convergen.

 

Si el viento hubiera arrastrado al ángel de Klee sobre el mercado inmobiliario, en el momento actual, la convergencia de los tres tiempos vería un pasado remoto catastrófico, otro más reciente que, junto con el presente, son mucho más alentadores, mientras que el futuro está sujeto a la forma de actuar en el presente, no exenta de cierta dosis de la incertidumbre que produce la impotencia de diseñarlo.

Sin embargo, hay cierta tendencia a recuperar tiempos pasados. Cada vez que se publican datos sobre precios, rentas, espacios ocupados o unidades vendidas y nuevos desarrollos, se toma como referencia los datos del boom anterior, a la vez que se analiza el recorrido que le queda a cada producto, en la recuperación actual, como si aquella referencia fuera el objetivo a alcanzar.

Es imposible que se hayan olvidado las funestas consecuencias que produjo el boom anterior, que todavía se están viviendo, como son las liquidaciones de algunas de las otrora importantes inmobiliarias, la ruina de un banco importante como el Popular, que se añade a la desaparición de la práctica totalidad de las cajas de ahorro, además de los miles de personas que se quedaron sin vivienda y con la carga de la deuda. Por lo que cabe suponer que la persecución de ese objetivo se hace de manera distinta a como se alcanzó la Arcadia hace una década.

Deberíamos entonces acudir a una lectura optimista del cuadro de Klee, e interpretar que su ángel representa la posibilidad de la transformación. Como si al observar el daño causado en el pasado se comprometiera a corregir los errores cometidos.

La realidad actual del mercado deviene de la llegada de capital abundante, traído por los fondos oportunistas, que aprovecharon para comprar en un mercado muy barato, generado como consecuencia de la profunda caída de los precios de los bienes, hasta dejar el valor de buena parte de ellos por debajo del importe de la deuda que soportaban. Los balances de los bancos se desequilibraron hasta el punto de ser incapaces de financiarse en los mercados, mientras veían caer el precio de sus acciones. El gobierno, a través de los llamados Decretos  De Guindos, hubo de fijar las provisiones que debían realizar las entidades financieras para hacer creíbles los valores que daban a sus activos, al tiempo que se creaba el banco malo o Sareb, al que las entidades financieras podrían traspasar sus activos tóxicos. El sistema financiero se rescató, pero se salvó muy disminuido, pero la financiación al mercado inmobiliario desapareció. El cash era el rey.  Jamás el dinero en términos de productos inmobiliarios había alcanzado tanto valor.

A las adquisiciones de los fondos oportunistas se sumaron, algo después, las recién creadas socimis que, si bien no consiguieron comprar a los precios de ganga de aquellos, todavía llegaron al final del festín en sus primeras compras. Después, aprovecharían determinadas circunstancias, incluidas las ampliaciones de capital no dinerarias para crecer. El hecho de tener que repartir un 80% de su beneficio entre los accionistas, les impide un crecimiento orgánico, por lo que deben acudir a ampliaciones de capital o a deuda externa para conseguirlo.

Las políticas del Banco Central Europeo contribuyeron a aumentar el valor de los activos inmobiliarios, al inundar los mercados de liquidez, que hicieron bajar los tipos de interés y, por ende, los rendimientos de los bonos públicos y privados, dejando a los activos inmobiliarios como una de las pocas alternativas de inversión, donde se podía obtener rendimientos más altos.

Poco a poco los fondos oportunistas van deshaciendo sus posiciones, siendo sustituidos por fondos institucionales y soberanos, así como por algunas compañías de seguros. El inmobiliario comercial se ha recuperado bien, en cuanto al valor de sus activos, debido principalmente a la política financiera imperante, que permite la caída de las rentabilidades a las que se cierran las operaciones. Las rentas han contribuido poco al aumento de valor de los mismos. Y es que, el ángel de Klee, en su camino hacia el futuro, se ha encontrado con una lenta recuperación económica y unos avances tecnológicos que están cambiando la forma de trabajar, comprar y divertirse, que exige menos consumo de espacio inmobiliario.

 

El residencial crece en actividad

 

Durante el periodo de la Gran Recesión, la actividad de promoción residencial se paró en seco. Los precios del suelo cayeron, y los préstamos que lo tenían como garantía se vendían con enormes descuentos, presionados por las nuevas regulaciones que obligaban a deshacerse de ellos. No faltaron quienes, como los fondos oportunistas, vieron la ocasión de comprar suelo de manera directa o a través de la deuda. Ahora con la materia prima adquirida a buen precio han comprado o creado promotoras inmobiliarias que, junto a otras, que resistieron los duros años de la recesión, han reanudado la actividad de promoción residencial. Algunos de estos fondos tienen cierta prisa por recuperar lo invertido con sus correspondientes ganancias, y sacan sus inmobiliarias a bolsa. Lone Star ya lo ha hecho, y  Värde y Castlelake van a hacer lo propio, según han anunciado. Definitivamente, el dinero está en el parqué.

En esta ola incipiente de la promoción, las promotoras no han tenido tiempo de entregar las viviendas iniciadas, por lo que no pueden contabilizar sus ventas y se desconoce si conseguirán los márgenes esperados, si bien cuentan con la ventaja de construir sobre suelos comprados a bajo precio.

 

El límite lo pondrá el futuro

 

A medida que el ángel avanza hacia adelante, ve tras de si una sociedad que cambia su estilo vida, trabajar, comprar y divertirse, aumenta su preocupación por el medio ambiente, participa en las llamadas economías colaborativas y modifica la relación propiedad/alquiler en la forma de tenencia de la vivienda que se habita. Al tiempo que contempla el cambio de la pirámide poblacional, y como se asientan con carácter permanente la carencia de puestos de trabajo, la devaluación salarial y la desigualdad social.

En este nuevo trecho que va traspasando, la deuda del sector disminuye progresivamente, al estar siendo sustituida por capital, principalmente extranjero, siendo escasa la financiación aportada por entidades nacionales, y disminuye el riesgo de contagio. Además, las compañías están incorporando las aplicaciones Pro Tech, que les permite gestionar sus activos de manera más eficaz, y beneficiarse de un conocimiento más certero de las necesidades del mercado.

Aumenta progresivamente la importancia de los gestores de activos inmobiliarios, en su calidad de responsables de obtener las rentabilidades de los bienes, en un mercado cada vez más licuado, en el que bonos y acciones representan valores soportados por los inmuebles y su gestión, pero que, una vez que entran en el mercado financiero, son susceptibles de experimentar transformaciones derivadas, en las que los inmuebles que le dieron origen aparece como un punto lejano situado, en ocasiones, a miles de kilómetros de donde se realizan estas operaciones. 

Pero hay unos componentes fundamentales en el mercado inmobiliario, que permanecen inalterables por mucho que se sofistique la gestión inmobiliaria y su financiación: suelo y construcción. Es decir, localización y edificio adecuado al uso que se destine.