Hemos dejado atrás un mal año, y 2013 comienza su andadura inmerso en la recesión económica que soportamos, segunda que se produce  en los últimos cuatro años. Todos los pronósticos sobre el comportamiento de la economía española en 2013 son negativos, pero cuantitativamente difieren desde la caída del PIB del 0,5 por ciento que pronostica el Gobierno, al descenso del 1,4 por ciento, apuntado para nuestro país por la Comisión Europea.

La recesión económica influye negativamente en los fundamentales del inmobiliario de empresa: rentas, disponibilidad y actividad promotora, así como en el mercado de capitales : financiación, precios y transacciones. Dado el nulo soporte externo que este mercado encuentra en la economía, sus jugadores se centran en alternar mecanismos que les permitan aumentar sus ingresos y márgenes, así como en retener a sus inquilinos.

La recuperación del mercado inmobiliario de empresa se retrasará como consecuencia de la falta de crecimiento económico,  aunque transacciones y financiación se vayan arreglando. Los fundamentales del inmobiliario de empresa son la causa de la falta de ritmo de los distintos tipos de activos que componen este mercado. Sin embargo, la demanda por los activos de alta calidad se mantendrá, puesto que los inversores siguen buscando activos que generen retornos estables y poco volátiles, en este entorno económico.

Los fundamentales del inmobiliario de empresa

En lo que respecta a los fundamentales de este mercado, en 2013 la actividad promotora se mantendrá  bajo mínimos, como consecuencia de la debilidad de la demanda ocupacional para los distintos tipos de activos. Los niveles de renta y disponibilidad no conseguirían  estabilizarse, y seguirán muy alejados de los que tenían en los años previos a la crisis. La falta de actividad promotora no supone ningún respiro para los propietarios de los inmuebles,  y contribuye a retrasar la recuperación económica. La crisis aumenta las preocupación de los inquilinos sobre los distintos tipos de inmuebles y enfrenta a los propietarios a la incertidumbre sobre el momento en que se pueda producir una recuperación sostenida.

Oficinas

En las oficinas, las rentas siguen  cayendo en Madrid, su principal mercado, y se mantienen en Barcelona, segundo en importancia. Las rentas bajaron en Madrid  un 2,5 por ciento con respecto al último trimestre,  mientras aumenta el vacío un 2,08 por ciento dando una tasa de desocupación del 11,44 por ciento, según la consultora internacional Jones Lang Lasalle. La consultora da para el mercado de oficinas de Barcelona un mantenimiento de la renta en el último trimestre, pero un aumento del vacío del 2,35 por ciento, que alcanza el 13,89 por ciento. Las rentas máximas son para Madrid de 24,5 euros por metro cuadrado y mes y de 18 euros para Barcelona. No se espera que cambien la tendencia en 2013,  y  se confía en que la situación de la economía no apague el despertar que ha aparecido en los inversores del otro lado del Atlántico, en los últimos meses, como consecuencia de los precios a los que  se ofertan los inmuebles españoles.

Espacios para la venta al por menor

Los comerciantes se mantienen  bajo la influencia de la caída del consumo de las familias, que padecen una disminución importante de su renta disponible, como consecuencia de las medidas adoptadas por el Gobierno, además del incremento del  desempleo, y la pérdida del poder adquisitivo de los pensionistas. A esto se añade el surgimiento de las ventas on line que van tomando cada vez más cuota de mercado, en detrimento de las que se realizan en el  tradicional local comercial.

El año pasado se inauguraron en España 400.000 metros cuadrados de nueva superficie alquilable en seis centros comerciales entre los que destaca Puerto Venecia en Zaragoza, un de los principales centros comerciales de Europa, sin embargo para 2013 apenas  hay inauguraciones previstas. 

En los locales se ha producido una gran separación entre los situados en las calles principales de aquellos que  se ubican en las secundarias, mientras los primeros mantienen una demanda importante, para los segundos apenas si existe interés por parte de los comerciantes.

En cuanto a las rentas, resulta difícil calcular los niveles de renta verdaderos, así como sus tendencias. Cristina Pérez Zabala, directora de Retail en Cushman & Wakefielf nos decía en una reciente entrevista que en 2012 los niveles de renta apenas si han cambiado,  si bien se ha producido un leve descenso, pero no se pueden poner los distintos desarrollos en la misma cesta. Asi mantiene que los centros prime no se han visto afectados por estos descensos así como tampoco los locales comerciales ubicados en las calles principales de nuestras ciudades.

Industrial y logístico

El año pasado vino caracterizado en este mercado, por la baja demanda de los espacios logísticos e industriales, reducida a la realizada por las empresas logísticas y las de distribución, sin que las productivas hayan participado en el mercado.

El hecho de que los balances de los bancos tengan suelo abundante, impide a éstos financiar a los operadores que quieren realizar nuevas adquisiciones.

Entendemos que debe ser el primer segmento del inmobiliario en recuperarse, en  cuanto empiecen a atisbarse los primeros signos de crecimiento económico y aumente la demanda de bienes, puesto que habrá que fabricarlos y distribuirlos.

En la actualidad, el mercado on line es el responsable del 40 por ciento de la demanda del sector logístico en nuestro país, situación que se mantendrá durante 2013. La demanda crecerá para los centros de distribución regional y local.

Durante el año pasado, la absorción ha disminuido tanto en Madrid como en Barcelona y se prevé continúe la tendencia.

La financiación del inmobiliario de empresa

Los bancos no tienen interés en financiar activos inmobiliarios,  si bien  deben resolver distintas refinanciaciones a los vencimientos de préstamos al inmobiliario de empresa. En España, a diferencia de lo acontecido  en otros países,  no se ha recurrido a otras vías de financiación como son las compañías de seguros de vida o fondos de deuda, con la excepción de la refinanciación de Ahorro Corporación llevada a cabo por Axa.

Las inmobiliarias cotizadas no están en condiciones de conseguir financiación como no sea de sus bancos accionistas y / o acreedores.

Todavía no se sabe el juego que puede dar la nueva regulación de las socimi o reit español, una vez que su normativa se ha hecho análoga a la de esos otros países donde han mostrado ser muy capaces de atraer dinero hacia el mercado inmobiliario, tanto por la obligación de destinar el 80 por ciento de los beneficios procedentes de los alquileres a dividendos, como por las ventajas fiscales de estas compañías.

Actividad transaccional

Tras 10 meses si apenas operaciones, el mercado inmobiliario de empresa parece haber despertado a las transacciones en el último tramo de 2012,  unas veces consecuencia de las ventas realizadas por los bancos de los inmuebles adjudicados, es el caso de la venta de los edificios de Inmobiliaria Monteverde que ha llevado a cabo Eurohypo. En otra,  se ha comprado el centro comercial M-40 de Sonae Sierra, pero destacando el  gran volumen de  la adquisición del complejo madrileño Canalejas por parte de Grupo Villar Mir, una operación que lleva fraguándose desde verano. Además, el fondo alemán Deka ha vendido la sede del BBVA en Barcelona de la plaza Catalunya y LAR dos  edificios del Parque Empresarial Omega

A pesar del cierre de estas operaciones, la inversión inmobiliaria vuelve a caer en 2012. Según Deloitte, el volumen de compras no residenciales ha alcanzado los 1.642 millones de euros, un 50% menos que el año anterior.

Parece probable que las transacciones continúen , una vez que los propietarios o su acreedor han entendido que los precios deben bajarse de manera sustancial. Todo ello unido a una mayor estabilidad del euro ha permitido afirmar a Morgan Stanley que España es el segundo país del mundo  que mejores condiciones ofrece para invertir.

Otras tendencias

La volatilidad de los precios de la energía, la puesta en valor del agua, la preocupación por las emisiones de gases de efecto invernadero, el aumento de la adopción de materiales de construcción sostenibles y de baja toxicidad  y los costes asociados con los desechos sólidos,  representan un alto riesgo y necesitan ser controlados de manera efectiva por los que participan en el mercado inmobiliario,  la mayoría de los cuales están aún en etapas iniciales de implementación, por lo que existen oportunidades para los retornos de la inversión en construcción sostenible y en las prácticas de gestión de la propiedad. Aquellos que atiendan a la sostenibilidad a largo plazo es probable que obtengan  una ventaja competitiva.

El alto nivel de deuda con vencimiento próximo sigue siendo un obstáculo importante para la recuperación. Sin embargo, los prestamistas se centran en solucionar el problema de manera permanente,  mediante  la venta de los inmuebles ejecutados, lo que proporcionará  oportunidades a los  inversores para adquirir propiedades apalancadas a precios atractivos.

Es probable que se genere una nueva era en la tecnología basada en la comunicación. Los que intervienen en el mercado inmobiliario terminarán adoptando  las innovaciones tecnológicas para impulsar el crecimiento y mantener su ventaja competitiva.