AJUSTE DE LOS PRECIOS

“El producto de calidad, bien diseñado y en una buena zona difícilmente va a bajar más de precio” explica Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliario. “Donde se siguen dando rebajas importantes es segunda residencia, especialmente en la costa”.

 Óscar Martínez sitúa entre un 5 y un 10  por ciento la reactivación de las ventas registrada desde el mes de noviembre de 2009.  “Compra el que lo necesita o el que encuentra un chollo”. Aunque son datos positivos, Martínez alerta que “el gran problema para el despegue definitivo de las ventas es la falta de confianza para comprar a causa del paro y las dificultades económicas que están atravesando las empresas, que hace muy difícil conseguir financiación para la compra”.

EN MADRID, “MÁS ALEGRÍA EN LA CALLE”

“Desde el mes de noviembre se han incrementado las operaciones entorno al 5 por ciento. Hay más alegría en la calle”. De este modo explica Gerardo Parras, delegado de la APEI en Madrid y conocedor de la situación inmobiliaria tanto en la Comunidad de Madrid, como en la misma capital.

“En general” explica Parras “los precios no pueden caer más. En la segunda mano, siempre puede darse una negociación excepcional a causa de las circunstancias del vendedor, pero en general los precios están ya estabilizados.  En muchas zonas de Madrid capital, la segunda mano ha vuelto  a los niveles del periodo 2003 y 2004.” En cuanto a la Comunidad de Madrid, según Parras, “la zona suroeste es donde los precios han bajado más”. 

Este experto madrileño aporta un dato significativo en cuanto a la obra nueva: “se están dando ligeros incrementos en el precio de diversas promociones de la Comunidad de Madrid”. 

El perfil de los compradores se corresponde con jóvenes de entre 35 y 45 años. Son sobre todo parejas que, en general, buscan su primera vivienda.

ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA, LOS PRECIOS VUELVEN AL 2004

Según los expertos que operan en el área metropolitana de Barcelona, los precios de la obra nueva “han tocado fondo. Y, en general, los precios de la vivienda son equiparables a los del período 2004 y 2005.”  

También en esta zona se ha reactivado la demanda. “Desde el mes de octubre, la venta se ha incrementado en un 5  por ciento”, explica Joan Castella, delegado catalán de la APEI que opera en la zona del Maresme, muy cercana a Barcelona.  Para este experto, “la persona que ha de tomar una decisión no puede esperar eternamente. Llevamos tres años de crisis y los precios se han ajustado. Ahora se registra más demanda de venta que de alquiler. Por otro lado, la demanda se ha reeducado y están preparados para  las condiciones y requisitos necesarios para acceder a una hipoteca”.

El perfil de comprador en está zona catalana corresponde a parejas jóvenes de entre 27 y 40 años, con trabajo fijo y que prefieren la obra nueva a los pisos de segunda mano porque “los precios de estos dos segmentos se han igualado mucho”, precisa Castella.

Otro de los aspectos que destaca Joan Castella es la reaparición del inversionista. “Se trata de un inversor que no  tiene un perfil especulativo, sino que compra para alquilar a causa de los pocos beneficios que aportan ahora los ahorros en bancos y cajas”.

EN SEVILLA, MUCHA DEMANDA Y PRECIOS AJUSTADOS

Según el delegado en Sevilla de la APEI, José Manuel Vázquez, en la capital andaluza “desde principios de año hay mucha demanda. Se sigue buscando el chollo pero los precios están muy parados. Baja el precio el que tiene necesidad de vender, pero no porque el mercado siga bajando”, precisa.

Para este experto, las nuevas medidas hacen que el cliente se mueva. “Hasta ahora el cliente estaba muy asustado y ha forzado que el mercado baje y se alcance un precio medio entre lo que quieren comprador y vendedor”.  En segunda mano, los precios de la vivienda se sitúan a los niveles de los años 2006 y 2007. “Los precios han bajado una media de un 8  por ciento al año desde 2007,” explica Vázquez.

Al igual que en Barcelona, también en Sevilla ha reaparecido el inversionista que compra para alquilar. Según el experto andaluz “se da el caso del que vuelve a invertir en ladrillo porque los bancos dan muy poco”.

VALENCIA, LOS PRECIOS VUELVEN AL 2005

Desde mediados del 2006 hasta el momento actual, los precios han bajado entre un 10 y un 20 por ciento en localidades del área metropolitana de Valencia. Se puede considerar que lo mismo ha sucedido en Valencia capital, donde desde hace más de un año prácticamente sólo se inician obras nuevas de V.P.O. Donde más se ha acentuado la bajada es en la costa, según el experto Enrique José Puchades.

“Los precios han vuelto a los niveles del período 2004 – 2005 y aunque todavía quedan pisos con precios viciados, en general, podemos hablar de estabilidad en los precios en la zona valenciana. También observamos que a medida que las viviendas van superando los 200.000 euros van resultando más complicadas de vender. Hoy en día, por ese importe, se pueden encontrar pisos de calidad de unos 110 metros cuadrados en ciudades cercanas a Valencia, explica Puchades.

En cuanto al cierre de operaciones, Puchades indica que “en las zonas agrícolas y en las turísticas sin soporte industrial, basadas en el sector servicios -como la hostelería- y en el de la construcción, resulta más difícil vender. Sin embargo, desde finales del 2009 se nota un leve incremento de las ventas y la demanda de servicios profesionales por parte de clientes que realmente necesitan comprar y vender”.

EN BILBAO, LOS PRECIOS VUELVEN AL 2006

En Bilbao también se ha registrado una cierta reactivación que, como en las anteriores ciudades españolas, se sitúa alrededor de un 5  por ciento y tiene como momento de arranque el pasado periodo otoñal.

Para el delegado de la APEI en Bilbao, Ambrosio Gonzalo, buena parte de la explicación, además de la fuerte caída de precios de los dos últimos años, está en las medidas tributarias de próxima implantación, relacionadas con el incremento del IVA y la desgravación por compra de vivienda. 

En lo relativo a los precios en Bilbao, para la vivienda de segunda mano se sitúan ahora en los niveles de valores de hace 4 años. Gonzalo es de la opinión, que en viviendas de este tipo “los precios aún pueden bajar algo  más en determinadas zonas”. Sin embargo, donde se están estabilizando y puede que hayan tocado fondo es en zonas del centro de la ciudad, como parte de Indautxu, y el entorno de la plaza Moyua y museo. 

Ambrosio Gonzalo explica que, actualmente es posible encontrar viviendas de 70-80 metros cuadrados, en zonas muy próximas al centro de Bilbao por 270.000 a 300.000 euros.

GALICIA, DEMANDA DE CURIOSEO

Galicia presenta un escenario dispar en relación a otros puntos de la geografía española. Para el delegado de la APEI en Galicia, Javier Hermida, la explicación reside en que “aquí no hemos vivido de la misma forma el boom inmobiliario, ni los pisos alcanzaron precios tan elevados. Sin embargo, aunque hay mucha demanda de curioseo, es muy difícil cerrar operaciones. Con esta incertidumbre y con la banca bloqueada será difícil el despegue”.

Este experto gallego asegura que el año 2009 ha sido bueno en cuanto a la gestión de alquileres.