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LA INVERSIÓN EN LOCALES Y CENTROS COMERCIALES EN EUROPA EMPIEZA A RECUPERARSE DESPUÉS DE TOCAR FONDO EN EL PRIMER TRIMESTRE DE 2009 09/06/2010

El volumen de inversión en locales y centros comerciales en los cinco principales mercados europeos —Alemania, Francia, Italia, Reino Unido y España— alcanzó los 53.000 millones de euros en 2009 suponiendo un retroceso del 31 por ciento respecto a 2008, según el informe de BNP Paribas Real Estate. El Reino Unido atrajo el 52 por ciento de la inversión inmobiliaria en el segmento de retail durante 2009, seguido de Alemania, con el 20 por ciento, y España, con el 13 por ciento.



La repercusión de la crisis financiera se ha dejado sentir en el mercado de inversión  en retail en Europa. Después del record máximo alcanzado en 2007, el volumen de inversión cayó en 2008 en la mayoría de los mercados y alcanzó su nivel más bajo de actividad en el primer trimestre de 2009, debido a la falta de liquidez, las estrictas condiciones de financiación, las expectativas de crecimiento de las rentabilidades y la actitud de ‘wait and see’ de los inversores privados. En la segunda mitad del pasado año se empezó a observar un cambio de tendencia y el volumen de inversión comenzó a crecer de nuevo respecto a los trimestres precedentes. Esta tendencia positiva ha continuado en el primer trimestre de 2010.

Las correcciones de precios registradas en los dos últimos años han favorecido que los inversores vuelvan ahora al mercado en busca de oportunidades. Los operadores se muestran cautos dado que el mercado de usuarios no ha salido aún de la crisis y los locales sin inquilino pueden permanecer vacíos un tiempo prolongado. Los activos ocupados y bien localizados son los que hacen surgir la competencia entre operadores.

Todos los países analizados han visto reducir la actividad inversora en inmuebles terciarios, especialmente España (-56 por ciento) y Alemania (-49 por ciento). Sin embargo, en el mercado de retail se han observado incrementos en 2009, que han alcanzado el 31 por ciento en Francia y el 13 por ciento en España gracias a operaciones de portfolios y centros comerciales. La inversión en locales comerciales ha retrocedido fuertemente en Italia (-46 por ciento) y Alemania (-54 por ciento), que también ha visto descender la actividad en operaciones de portfolios (-88 por ciento). No obstante, durante el primer trimestre de 2010 la inversión en retail se ha recuperado notablemente debido a la venta del portfolio de centros comerciales de Multi Development a Corio por 1.100 millones de euros.

En el volumen total de inversión en inmuebles terciarios, el segmento de retail varía por países aunque en promedio supone el 30 por ciento. En España representa el 66 por ciento del volumen total. En Francia, por su parte, la inversión en retail, que ha sido históricamente del 10 por ciento del total, en 2009 ha alcanzado el 19 por ciento.

Las rentabilidades de los locales prime se sitúan en rangos desde el 4,60 por ciento de Alemania hasta el 6,50 por ciento en España.  En contraste, las rentabilidades prime de locales en centros comerciales o retail parks se mantienen alrededor del 6,50 por ciento en Italia y Reino Unido.

El crecimiento de la inflación observado en 2008 se ha visto paralizado por la crisis. Aunque algunos analistas estaban esperando la deflación, como en Japón en la década de los años 90, ésta no ha llegado a producirse. En los próximos dos años el incremento de los precios no se espera que sobrepase el 1,3 por ciento, lo que contribuirá a la recuperación de las familias, el consumo y la economía en general.

 

EL MERCADO ESPAÑOL: CONTINÚAN LAS COMPRAS DE INVERSORES EXTRANJEROS

En España, el segmento de retail mostró un crecimiento en 2009 del 13 por ciento en el volumen de inversión, que superó los 1.900 millones de euros. Si en 2008 el retail suponía un cuarto de la inversión inmobiliaria terciaria en nuestro país, en 2009 esta proporción alcanzó los dos tercios. Y ha ido a más, ya que en el primer trimestre de 2010 ha llegado a representar el 75 por ciento del total debido a la operación de ‘sale&lease’ del Banco de Sabadell por parte de Moorpark Capital, por un importe de 403 millones de euros.

El comportamiento del segmento de retail no ha sido, sin embargo, la tónica general. El volumen de inversión en inmuebles terciarios en España ha retrocedido un 56 por ciento durante el pasado ejercicio, registrando unas caídas del 74 por ciento en el segmento de logística y almacenaje y del 81 por ciento en oficinas.

En España, el mercado de inversión en retail continúa siendo atractivo para los inversores extranjeros. Así durante 2009 el 96 por ciento del volumen ha procedido de empresas foráneas, especialmente alemanas (60 por ciento). Los vendedores, por su parte, han sido principalmente nacionales (98 por ciento en 2009).

En cuanto a la distribución geográfica, se observa un cambio de tendencia respecto de 2007, cuando los operadores tenían dentro de sus estrategias de inversión otras ciudades, además de Madrid y Barcelona. Ese año, de hecho, se distribuyó el 93 por ciento del volumen de inversión en el resto de España. Actualmente, son Madrid y Barcelona las que atraen mayoritariamente la atención de los inversores institucionales e internacionales. Así, Madrid concentró el 45 por ciento del volumen de inversión en retail durante 2009 con el cierre de operaciones destacables en centros comerciales —Nassica, Plenilunio y Príncipe Pío—, que representaron el 65 por ciento del volumen total. A éstas se ha sumado la transacción, en Madrid, del ‘Proyecto Árbol’, el ‘sale&lease’ del portfolio del BBVA.

Las rentabilidades prime se han incrementado en los últimos cuatro años, provocando que los locales españoles resulten más atractivos. Para 2010 se prevé una conti

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