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TIEMPO DE COMPRAR VIVIENDA POR MOTIVOS FISCALES 28/09/2010

Un vistazo al reciente pasado del mercado de la vivienda, nos muestra un máximo histórico en el número de transacciones en enero de 2007, con 80.000 compraventas realizadas, en ese mes, para llegar al mínimo de abril de 2009, con menos de 30.000 viviendas vendidas. Ahora estamos en torno a las 50.000 unidades.



Los últimos datos conocidos, facilitados por el Ministerio de Vivienda, y que se refieren al segundo trimestre de este año, sitúan las compraventas en 150.000 unidades, representado un incremento del 25 por ciento respecto al mismo trimestre del año anterior. De esas ventas 68.000 viviendas  fueron de obra nueva y 82.000 de segunda mano, se supone que en las primeras están incluidas las entregadas como daciones de pago por las promotoras a sus prestamistas, por lo que siguen estando en el mercado.

A la hora de interpretar este incremento en las ventas, que no ha hecho sino continuar el iniciado en el último trimestre de 2009, hay que tener en cuenta dos medidas fiscales: el incremento del IVA que afecta a las de obra nueva y la supresión de las desgravaciones fiscales para rentas superiores a los 24.000 euros anuales, a partir del uno de enero de 2011.

El efecto de la entrada del nuevo IVA, que pasó del  siete al ocho por ciento, el uno de julio de este año, parece que no ha tenido efecto alguno, toda vez que se ha dado el mismo incremento entre las operaciones de obra nueva y las de segunda mano, a las que no afectaba.

Por lo tanto, dado que las condiciones económicas, financieras y de empleo no han variado,  el incremento de las ventas cabe atribuirlo a dos variables: precio y eliminación de las desgravaciones fiscales, en las condiciones dichas anteriormente.

Ahora bien, los precios han caído, pero no sabemos cuánto. Según el Ministerio de Vivienda un 12 por ciento nominal desde el pico alcanzado en 2007, mientras que para Tinsa, la tasadora líder, esa caída se aproxima al 18 por ciento y los promotores hablan de un 25 por ciento. Sin embargo, la sensación percibida por la ciudadanía es que han caído más, especialmente, entre aquellos que no se aproximan al mercado, y se forman la opinión por los mensajes lanzados.

La desaparición de las desgravaciones fiscales, a partir del uno de enero de 2011, supone prescindir de la deducción que se obtenía en la declaración del Impuesto sobre Renta de las Personas Físicas, IRPF, y que viene a ser equivalente al 10 por ciento del precio, a lo largo de la vida del préstamo con el que se financia.

Parece lógico suponer que la demanda solvente, adelante su decisión de compra para antes de que termine el año, con el fin no perder esa ventaja, pérdida que se contempla en los Presupuestos Generales para 2011, aprobados por el Gobierno la semana pasada.

La venta de viviendas aumentará en el tercer trimestre, pero habrá que esperar hasta el año próximo para saber si sale o no de la atonía en la que está inmersa.

El próximo año todo dependerá del precio, porque ni las previsiones de crecimiento económico y de empleo realizadas por el Gobierno y mucho menos las de otros organismos, auguran una salida rápida de la situación económica actual.

Finalizados los efectos de la variación introducida en el tratamiento fiscal, el mercado deberá seguirá enfrentado a la realidad de que los precios superan con creces cinco veces el salario medio, que nos indica que siguen caros, por lo que bancos y promotoras deberán valorar lo que les compensa.

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