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“LA RECESIÓN ECONÓMICA ARRASTRA AL MERCADO DE OFICINAS: AJUSTE DE PRECIOS Y DISMINUYE LA CONTRATACIÓN” 11/07/2012

El estudio del Mercado de Oficinas, realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, indica que la situación económica sigue marcando el comportamiento del Mercado de Oficinas. Como principal consecuencia, se ha registrado un ajuste generalizado en los precios de alquiler, mostrando un descenso general en las todas zonas, tanto en sus niveles medios como en los máximos. En el primer semestre de 2012, los precios de alquiler se han ajustado en un 4,2% de media en el mercado, mientras que en el “Centro del Distrito del Negocio” han caído hasta los 24,5 €/m²/mes; lo que significa un descenso de, prácticamente, el 10% en los últimos 12 meses.

 

 

Al cierre del primer semestre del año, el stock de oficinas se sitúa en 12.522.986 m². El estudio precisa que, durante el mismo período, se han incorporado 141.189 m² de nuevos proyectos, lo que se traduce en un incremento del 1,1% en el stock. Es importante destacar que, de esta cifra, el 72% cuenta con usuario comprometido.

El informe de Aguirre Newman también precisa que, durante el primer semestre de 2012, se ha registrado una contratación bruta en el mercado de Madrid de 154.584 m², una cifra superior a las expectativas de distintos analistas del mercado; dato que, sin embargo, supone un descenso del 15% respecto al mismo periodo del año anterior y del 11% respecto a la absorción del último trimestre de 2011. Si se le compara con la contratación registrada en el primer semestre de 2009, año donde la crisis mostró sus datos más duros, se observa un incremento de la contratación del 12,5%.

La superficie media por operación se mantiene en los 769 m² durante los primeros seis meses del año, destacando la reducción de un 25% registrada en el número de operaciones por encima de los 1.000 m², de compararse con los dos semestres anteriores.

Con respecto a la tasa de desocupación, el indicador ha seguido aumentando hasta situarse en el 12,2%, provocado, fundamentalmente, por el ajuste en la superficie requerida por parte de las empresas, unido a los primeros desalojos efectivos de las distintas Administraciones Públicas.

La situación de la disponibilidad y la debilidad de la demanda hacen que la consultora inmobiliaria prevea una continuidad en los ajustes de los precios de alquiler durante los próximos meses. La clave de la evolución a medio plazo del mercado dependerá, fundamentalmente, de una mejora en la confianza empresarial que se traduzca en incrementos consolidados de la contratación de espacios de oficinas.

 

Barcelona

La crisis económica está afectando de forma destacada al mercado de oficinas de Barcelona, de modo similar al mercado de Madrid. Según los datos del Informe del Mercado de Oficinas del primer semestre de 2012 de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, se mantiene un ajuste generalizado de los niveles de renta en todas las zonas de la capital catalana, con un descenso medio del 4,1% respecto al semestre anterior. Así, las rentas en el ‘Centro del Distrito de Negocios’ (CDN) se sitúan de media por debajo de los 15,5 €/m²/mes, una cifra que no se alcanzaba desde 1997.

La cifra de stock total en la ciudad condal se sitúa en 5.840.869 m², lo que supone únicamente un incremento del 0,1% respecto al mismo dato de enero de 2012, al haberse incorporado al mercado sólo 6.500 m² durante este primer semestre del año. A diferencia de lo que ocurría en 2011, todos los proyectos que se entreguen en 2012 están ya comprometidos.

La contratación bruta en la primera mitad del año ha sido de 98.326 m², lo que supone un descenso del 21% respecto al semestre anterior (31% respecto al primer semestre de 2011). Únicamente se han realizado dos operaciones superiores a 3.000 m², lo que provocado un descenso del 27% en la superficie media contratada, pasando de 623 m², en 2011, a los 453 m² en el primer semestre de 2012. Mejora la contratación en el Distrito de Negocios (CDN y RDN).

La ausencia de nuevos proyectos en la capital catalana ha ayudado a mantener la tasa de desocupación en niveles similares a 2011. Así, en julio de 2012, la tasa de disponibilidad se ha estabilizado entorno al13,9% para el conjunto del mercado, mientras que se mantiene por debajo del 7% en el Centro del Distrito de Negocios.

En cuanto a las previsiones para los próximos meses, se estima que la demanda se comporte de forma similar al primer semestre del año, y los datos actuales de desocupación apuntan a la continuidad en el ajuste de precios de alquiler en la mayoría de las zonas.

 

Mercado de Inversión

Durante el primer semestre de 2012, únicamente, se han realizado cinco operaciones de inversión en edificios de oficinas de Madrid y Barcelona, lo que representa un volumen de inversión total de 523 millones de euros. Un 76% de la cifra provienen una única operación: la venta de la Torre Picasso. Asimismo, las otras cuatro operaciones registradas fueron concretadas en Barcelona.

La consultora inmobiliaria afirma que el elevado riesgo país que se ha observado en España, unido a las dificultades de acceso a financiación, sigue condicionando la actividad en el mercado de inversión. La entrada en escena del inversor institucional, con necesidad de apalancamiento, sigue mostrando importantes limitaciones en el actual contexto macroeconómico. Hasta julio del presente año, el inversor extranjero no ha realizado ninguna operación, por lo que en las cinco operaciones registradas han contado con un comprador y vendedor de origen nacional.

Según el informe de Aguirre Newman, el análisis por tipología de los compradores (inversores) permite establecer que, de las cinco operaciones realizadas, tres han contado con un inversor “privado-family office” y las otras dos a empresas del sector “banca-seguros”. Si lo que se analiza es la tipología de vendedor, se observa que tres de las cinco operaciones han sido vendidas por la Administración Pública (Generalitat de Catalunya) y, en el resto de casos, han sido empresas del sector inmobiliario.

Las expectativas de rentabilidad de los inversores continúan manteniendo la tendencia alcista que se observó en el primer semestre del año, debido a las condiciones de financiación exigidas por los bancos y el riesgo país. De esta manera, una rentabilidad razonable para la zona Prime en el mercado de oficinas sería en el entorno del 6%.

Aguirre Newman prevé que el volumen de producto en inversión intermediado en el mercado se incremente en el segundo semestre del año como consecuencia de los procesos de “sale & leaseback” iniciados por parte de la Generalitat de Catalunya, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid, así como por grandes empresas.



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