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EL PAPEL ACTUAL DE LOS BANCOS EN LA FINANCIACIÓN INMOBILIARIA 12/09/2016

La banca sigue siendo protagonista en la concesión de hipotecas a particulares, pero su papel en la financiación de nuevas promociones está disminuyendo, como consecuencia de que todavía tienen los dedos quemados de la época pasada, y juegan un papel escaso en las grandes operaciones de terciario.



Para financiar nuevas promociones imponen ahora unas condiciones muy exigentes. Debe tratarse de una localización prime, tener el suelo pagado y disponer de un porcentaje de reservas antes de empezar la construcción.  Además, no financian más que un 70% del proyecto.

Ante esta situación, los promotores han buscado financiaciones alternativas, mediante su asociación con fondos, compañías de seguros e incluso con el Mercado Alternativo de Renta Fija, MARF.

 Sin embargo, su presencia en las grandes operaciones de terciario es meramente testimonial, apenas participan en la financiación en la compraventa de edificios de oficinas, centros comerciales y parques logísticos, a pesar de que algunas de estas operaciones, y de la financiación de las Socimi, se ha hecho con crédito bancario, con la participación de bancos españoles, estas, en su mayoría, se han llevado a cabo con el recurso a la emisión de bonos o a través de créditos sindicatos participados mayoritariamente por bancos extranjeros.

Es el caso de la emisión de bonos llevada a cabo por Merlin Properties de 850 millones de euros para refinanciar un crédito anterior bancario por valor de 1.700 millones, en el que los principales prestatarios fueron entidades como Société Générale, Credit Suisse, BNP Paribas, Crédit Agricole, ING, Intesa Sanpaolo, Mediobanca, Deutsche Bank, JP Morgan y Goldman Sachs. Y ningún banco español. También Colonial cerró en mayo una emisión de bonos de 1.250 millones, después de que Lar España lanzara otra emisión, ésta por 140 millones.

Ello se debe a que, en opinión de los expertos del sector, la banca tiene limitadas, por el BCE, la posibilidad de conceder crédito inmobiliario sin garantía hipotecaria. En tales circunstancias, los bancos no se atreven a financiar empresas inmobiliarias cuando se les pide financiación sin garantía hipotecaria”.

Dado que las agencias de rating les imponen a las Socimi un máximo del 25% de financiación con garantía hipotecaria, los bancos españoles sencillamente tienen que abstenerse de entrar en la mayor parte de las demás operaciones. El problema es que la financiación sin recuro hipotecario consume más capital, por regulación, que la otra.

Esta situación no tiene visos de cambiar en un futuro próximo. Los bancos están aún en la etapa de rebajar mora hipotecaria y deshacerse de la montaña de activos inmobiliarios que guardan en sus balances. Por si ello no bastara, la ingente regulación bancaria no ha hecho más que contribuir a alejar a los bancos del negocio inmobiliario-hipotecario-promotor. El Sabadell ha dotado cerca de 200 millones de euros en el primer semestre del año para cumplir con una circular del Banco de España que entra en vigor en octubre y que endurece las provisiones por activos inmobiliarios problemáticos.

 También la última reforma del Ministerio de Economía exige mayores provisiones incluso por los créditos definidos como sanos: las entidades están obligadas, por ejemplo, a provisionar hasta el 52% en el caso del suelo y de los préstamos sin garantía real, el 29% para la promoción en construcción y el 14% para la ya terminada. Por no hablar de que Bruselas acaba de anunciar que está estudiando medidas para atajar el riesgo de exposición de la banca a activos inmobiliarios.

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