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LA ABUNDANCIA DE DATOS Y PRONÓSTICOS SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO CREAN GRAN CONFUSIÓN 24/01/2014

Prácticamente no hay empresa de servicios inmobiliarios,  ni portal inmobiliario que no lance al mercado periódicamente la variación que experimenta el precio de la vivienda, según sus datos.



Dada la divergencia que existe entre estos datos,  es muy probable que ni el público ni los profesionales concedan algo de credibilidad a los mismos. Sin embargo, se puede entender que estas empresas extrapolen los datos de que disponen y con algo de atrevimiento traten de conseguir  que su nombre aparezca en los  medios de comunicación.

También es  comprensible que no cuadren las cifras de notarios y registradores referidas a las mismas compraventas, debido al retraso de uno o dos meses con que unos disponen de los datos respecto a los otros.

Menos explicable es que no coincidan los datos mensuales de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, ETDP, del INE, basados en las inscripciones registrales, con los de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores. Con las hipotecas firmadas existen divergencias similares. En el mismo periodo para el que los notarios anotan 51.000, el INE baja a 41.000.

Si esto ocurre con operaciones controladas por notarios y registradores y publicadas por el INE, no es de extrañar que nadie sepa a ciencia  cierta el volumen de stock de viviendas nuevas sin vender y, mucho menos donde se encuentran. Sin embargo, todo el mundo da por hecho que está disminuyendo.

Tal desbarajuste en el número de operaciones, pero especialmente en el caso de los precios, nos lleva a una gran confusión, dado que hay quien indica que ya se producen subidas puntuales, mientras que otros siguen dando bajadas próximas al 10%.

Si entramos en el campo de los pronósticos,  la ceremonia de la gran confusión se agiganta  puesto que a los anteriores se unen los departamentos de estudios de las entidades financieras y las empresas internacionales de rating.

Según algunos pronósticos, hace tiempo que deberíamos haber salido de la crisis y finalizado el ajuste, sin embargo la realidad es muy distinta, en 2013, los arquitectos técnicos solo visaron 35.000 viviendas.

Ante la dificultad de seguir la evolución del mercado, la menos mala de las opciones son las estadísticas oficiales. Es decir,  las escrituras de compraventa que se registran un mes después, y a partir de estos registros el INE  confecciona su  documento.

Sin embargo, si cogemos los datos relativos al tercer trimestre de 2013, según el INE, se compraron en España 73.066 viviendas, casi 4.000 menos que las que contabilizaron los registradores. En ese tercer trimestre, los notarios certificaron 10.000 viviendas menos que los registradores. Un desfase excesivo más allá de la lógica temporal, que obedece en parte a la menor actividad administrativa durante el periodo estival.

Con las hipotecas sucede algo parecido. Mientras que los notarios, en ese tercer trimestre del pasado ejercicio, certificaban la constitución de 50.906 sobre la compra de 66.529 viviendas, la Estadística de Hipotecas del INE, basándose en las inscritas en los registros de la propiedad, tan solo contabilizada 40.780 hipotecas.

Según los datos de los notarios, el 76,51% de las compraventas de vivienda realizadas entre julio y septiembre de 2013 fueron financiadas con un préstamo hipotecario, mientras que el INE, tomando las cifras de los registradores, rebajan ese porcentaje al 56%, con lo que casi la mitad de las viviendas habrían sido adquiridas con los recursos propios del comprador.

En estas compras al contado,  el papel de los extranjeros resulta muy significativo, sobre todo en la Comunidad Valenciana. Las compras de vivienda por parte de los foráneos, especialmente en la provincia de Alicante, se dejan notar. Y además aprovechando los precios cada vez más bajos, sin mediar financiación.

Si hacemos el ejercicio de comparar Valencia con Cataluña, dos comunidades muy parejas en lo que a viviendas compradas se refiere, ambas han cerrado 2013 con la compraventa de unas 45.000 viviendas, se observa cómo el papel desempeñado por los extranjeros resulta clave en el hecho de que en Cataluña se suscriban hipotecas por el 62% de las viviendas compradas, y en la Comunidad Valenciana ese porcentaje se reduce al 40%.

Esas compras al contado también se dejan sentir de una manera evidente sobre la tipología de viviendas que se adquieren. Si en Cataluña prácticamente se compran la mitad de viviendas nuevas que usadas, en Valencia el reparto ya es casi igual, debido al alza de compra de viviendas nuevas en detrimento de las de segunda mano.

Esta disfunción se relaciona con el hecho de que el stock de vivienda nueva sin vender en Valencia es notablemente superior al de Cataluña, sobre todo en la oferta próxima a la costa, lo que ha llevado a que promotores, bancos y la Sareb ajusten precios casi de manera permanente, algo que en Cataluña no ha sucedido de forma tan notoria.

La relación entre los precios de la vivienda y las compras al contado se aprecia también en Madrid. La región con los precios más altos es también en la que menos incidencia tienen las adquisiciones sin mediar hipoteca.

Solo la cuarta parte de las apenas 40.000 viviendas compradas en Madrid en 2013 se pagaron en efectivo. Y si se ofrecieran datos relativos a las hipotecas suscritas en función de si la vivienda es nueva o usada, ese porcentaje superaría el 90% en el caso de las poco más de 17.000 viviendas nuevas adquiridas en Madrid durante el pasado ejercicio.

Con este desfase de datos no resulta fácil arrojar luz certera acerca del stock de viviendas que queda sin vender en España. Bankinter lo ha intentado. En su último informe llega  a la conclusión de que son algo menos de 750.000 las viviendas que quedan por vender. Si bien es cierto que aquel stock de 676.000 viviendas nuevas existentes a finales de 2012 se ha reducido a unas 560.000 unidades, habría que sumar las aproximadamente 180.000 viviendas adjudicadas a entidades financieras y a la Sareb.

No obstante, el informe de la entidad financiera deja entrever que no hará falta agotar los excedentes para que se recupere la actividad, toda vez que, en su opinión, existen unas 150.000 viviendas cuya venta se antoja muy complicada, las situadas lejos de las grandes ciudades, en zonas de costa con nulo atractivo turístico o en urbanizaciones fantasma que carecen de servicios básicos.

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