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ASÍ ES EL FONDO QUE PAGA 5.000 MILLONES AL SANTANDER POR EL INMOBILIARIO DEL POPULAR 06/09/2017

El brazo inmobiliario de Blackstone es más conocido en España por la controvertida compra de viviendas sociales a la EMVS, en 2013, traspasadas a la socimi Fídere y, ahora, por la adquisición del 51% de la cartera inmobiliaria del Popular, al Santander, por 5.000 millones de euros. Sin embargo, se trata del mayor inversor inmobiliario del mundo y gestiona activos por valor de 110.000 millones de dólares ubicados en América, Europa Asia y Australia.



A la diversificación geográfica se une la de producto y tiene en su cartera oficinas, centros comerciales, viviendas, naves logísticas y hoteles.

En España, gestiona a través de varias sociedades, tres de ellas cotizadas en bolsa, en torno a 100.000 activos inmobiliarios, de los que al menos 10.000 son pisos en alquiler y viviendas de protección oficial. Una vez concluida la operación con el Santander superará a Sareb.

Tras adquirir las viviendas sociales a la EMVS y de realizar la compra de distintas carteras inmobiliarias pequeñas, adquiere Catalunya Caixa Inmobiliaria, plataforma inmobiliaria de la entidad catalana, rebautizada como Anticipa, quedándose con 6.400 millones de euros en hipotecas problemáticas de Catalunya Banc.

En el transcurso de este tiempo se fue conformando el equipo encargado de todas las grandes operaciones de Blackstone en España: los dos directivos principales son Diego San José, con doce años de experiencia en el fondo; y Eduard Mendiluce, exdirectivo de Catalunya Banc. Junto a ellos figuran el francés Jean-Christophe Dubois, que supervisa las inversiones desde Londres, y Jean-François Bossy, un financiero especializado en operaciones complejas, fiscalidad y temas legales.

Una buena parte de los intereses  de este fondo en España están en un fondo de titulización, que controla las hipotecas problemáticas de Catalunya Banc, cuya cartera se ha reducido ya de 6.400 a 4.400 millones. La morosidad de estos créditos es del 64%, y junto a Blackstone coinvierte en el fondo el Frob estatal. Aunque con distintas condiciones: Blackstone tiene una rentabilidad asegurada del 13% y el fondo público sólo cobra bajo una serie de supuestos complejos.

Además, tiene  tres socimis:  Albirana Properties Socimi, con unos 5.000 pisos en alquiler valorados en 500 millones; Corona Patrimonial Socimi, con más de 100 millones en inversiones en edificios de oficinas; y Fidere Patrimonio, con pisos en alquiler, muchos de ellos de protección oficial.  

Completan la cartera que Blackstone gestiona en España decenas de empresas de Blackstone que aglutinan activos inmobiliarios y deuda de varios cientos de millones: Tourmalet Propco Investment 2015 gestiona activos por 800 millones comprados a CaixaBank; Empire Real State Spain, pisos adquiridos a Sabadell por valor de 500 millones; y Patriot Propco, deuda traspasada por Popular a finales del año pasado, con una tasación inicial de 418 millones.

Pero, sin duda, el paso de gigante en España lo va a dar cuando controle los activos del Popular por valor de 30.000 millones de euros, permitiéndole además diversificar su cartera, hasta ahora muy expuesta a Catalunya.

 

La destreza inmobiliaria de Blackstone

La operación más importante de Blackstone tuvo lugar en 2007, cuando compró el reit de oficinas, Equity Office, al magnate inmobiliario Sam Zell, por la que pagó 39.000 millones de dólares, justo antes de la crisis financiera e inmobiliaria. Todo el mercado alababa la habilidad de Zell y daba como perdedor de la operación a Jonathan Gray, responsable global del área inmobiliaria de Blackstone. Sin embargo, Gray se apalancó y empezó a desprenderse de distintos activos de manera individual y rápida. Al final obtuvo por ellos 8.000 millones de dólares más de lo que pagó.

Más recientemente, fue la entidad que primero vio el despegue de los activos logísticos y repitió la misma jugada en Estados Unidos y en Europa.

En Estados Unidos se hizo con unos 13 millones de metros cuadrados de este tipo de activos que formaron parte de la cartera de Ind Cor, para posteriormente vender la sociedad al fondo soberano de Singapur, GCI, por 8.100 millones de dólares.

En Europa actuó con Logicor, consiguiendo en cuatro años una cartera de 13 millones de metros cuadrados y que vendió este año 12.500 millones de euros.

 

La gestión de los activos de inmobiliarios del Popular

 

Blackstone va a pagar al Santander 5.000 millones de euros por el 51% de una cartera cuyo valor en libros es de 30.000 millones de euros, pero a la que el Santander atribuye un valor de 10.000 millones de euros, tras provisionarla holgadamente. Además, Blackstone adquiere el 100% de la gestora del Banco Popular, Aliseda, que probablemente gestione con Anticipa.  

La composición de los activos en cuanto a subyacente inmobiliario: algo más del 40% suelo, casi el 40% vivienda, naves y locales y el restante 20% entre hoteles, préstamos sin garantía y otros activos. Un trabajo duro por delante para la estructura y la más que probable obtención de importantes ganancias de capital.

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