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LA VIVIENDA Y LAS ESPECULACIONES SOBRE SU BURBUJA 23/04/2018

La historia económica muestra la repetición de algunos fenómenos financieros, siendo los más noticiosos aquellos que producen inicialmente estados de euforia, pero que terminan extendiendo el pánico. Son las llamadas burbujas de activos.



Dos de estas burbujas tuvieron lugar recientemente. Se trata de las que afectaron a las punto com, cuyo final tuvo lugar en el año 2000, y el de los activos inmobiliarios, que acabó en 2008.

Ambos sucesos se sucedieron uno a otro y tuvieron objetos especulativos distintos. El primero los propició el paradigma de internet y el segundo se apoyó en un bien real como la vivienda.

En uno y otro caso los precios de los activos, las acciones de las tecnológicas en el primero y el de las casas en el segundo, se inflaron demasiado, sin estar respaldados por una demanda subyacente del producto en sí, por lo que la causa de la elevación desmesurada de sus precios cabe atribuirla a la concentración de la inversión en ellos, que transforma la curva de demanda en otra de inversión, cuando a medida que van subiendo los precios aumentan las ventas.

Los dos fenómenos tuvieron lugar en un entorno de bajos tipos de interés y de expansión de la oferta monetaria, situación que provoca que los inversores pueden obtener préstamos con facilidad, pero no pueden conseguir altos rendimientos en los bonos, por lo que buscan otro tipo de activos en los que invertir.

La recuperación iniciada por el mercado residencial español está recibiendo múltiples avisos sobre la posibilidad de que esté gestando una nueva burbuja, circunscrita, en esta ocasión, a determinados centros urbanos y zonas turísticas concretas, que son las que han despertado del letargo general en que se sumió el mercado durante cinco años.

Es cierto, que el entorno financiero es propicio, debido a los bajos tipos de interés y a la expansión monetaria que deriva de las compras de activos que viene realizando el Banco Central Europeo, pero no lo es menos, que tales medidas, impuestas para recuperar las economías, están llegando a su fin, una vez que van cumpliendo su objetivo.

Por otra parte, el carburante que ha venido alimentando los episodios anteriores de este tipo fue la deuda y, en la actualidad, al menos por el lado de la oferta está siendo el capital.

Por el lado de la demanda, la financiación de la compra debe cumplir unos criterios de solvencia más estrictos. No en balde las entidades financieras tienen todavía los dedos quemados de su relajación anterior. Si bien comienzan a verse los primeros indicios de una nueva guerra de hipotecas, referidas al loan to value de apalancamiento y a los tipos de interés, que pudiera ser el preludio de que volviera a primar entre ellas el crecimiento del negocio sobre lo saneado del mismo.

En cuanto al aumento de los precios, hay que tener en cuenta que de la misma manera que, en el pico del boom, se apartaron excesivamente de sus valores intrínsecos, en la caída fue igualmente exagerado en sentido inverso, por lo que es normal que lo recuperen, de acuerdo con la demografía y el nivel de los salarios actuales, que difícilmente pueden soportar un boom inmobiliario residencial de características parecidas al anterior. De hecho, una buena parte de las compras de viviendas son debidas a la reposición.

Sin embargo, asistimos a un fenómeno sociológico nuevo, que es el aumento de la tenencia de la vivienda en alquiler, bien sea temporal (turístico) o duradero, concentrado principalmente en las ciudades, además de en las zonas turísticas. El hecho de que la oferta sea escasa ha producido un incremento muy importante de las rentas de alquiler, además de la gentrificación de determinados barrios céntricos.

No cabe duda de que los atractivos rendimientos que genera el residencial en alquiler repercute en el valor de mercado del bien y atrae inversores que hacen subir el precio del bien. Los últimos datos del Banco de España indican rendimientos del 11,4% teniendo en cuenta además del alquiler las ganancias de capital de la vivienda en los últimos doce meses. Hace un año era del 8,8%. Pero los precios de los alquileres dependen de los ingresos familiares y no de la financiación ajena y su límite viene marcado por dichos ingresos.

La recuperación del mercado residencial está siendo normal, independientemente de que la subida de precios y rentas de alquiler estén produciendo efectos no deseados en las capas menos favorecidas de la sociedad y demanden medidas para solucionar el problema.

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