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LA RECUPERACIÓN DEL MERCADO RESIDENCIAL DESDE SU PROFUNDA CAÍDA 23/05/2018

Los precios medios de la vivienda en España aumentaron un 4,47% en términos nominales durante el año pasado, un 3,32%, en términos reales, alcanzando los 1.410 euros por metro cuadrado. Según datos de Tinsa.


El mercado de la vivienda en España volvió a crecer en el primer trimestre de 2016, tras experimentar una reducción del 41,9 % durante el periodo de tiempo comprendido entre el cuarto trimestre de 2007 hasta el tercer trimestre de 2015.

 

La demanda continúa aumentando con fuerza

 

En 2017, el número total de ventas de viviendas en España aumentó un 14,6% anual hasta las 464.423 operaciones de compraventas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este aumento en las transacciones fue impulsado también por los extranjeros que compran casas en la costa y en ciudades como Barcelona, Alicante y la Costa del Sol, una de las zonas más populares del país para los compradores extranjeros. La mayoría de los compradores extranjeros son británicos, franceses, alemanes, belgas, italianos y suecos.

Las ejecuciones hipotecarias cayeron un 34.2% en 2017, respecto a 2016, hasta los 27,171 procesos, en base a cifras del INE. Las ejecuciones hipotecarias correspondieron un 13.3% a viviendas nuevas y un 37.3% para viviendas usadas.

Las perspectivas para el mercado de la vivienda en España siguen siendo optimistas, y las previsiones son de que aumenten las ventas de viviendas entre un 10% y un 15% para alcanzar las 550.000 transacciones este año.
También se proyecta que  el precio de la vivienda aumentará un 6,1% en todo el país este año, con respecto al año anterior. Todas las comunidades autónomas españolas experimentarán alzas en el precio de la vivienda en 2018, con Madrid registrando el mayor aumento del 10,8%, seguido de Castilla y León (8%) y Canarias (7,7%). El crecimiento de los precios de la vivienda en Cataluña se estima que será del 4,9%, principalmente debido a las tensiones políticas.
La economía española creció un 3,1% en 2017, desde tasas de crecimiento del 3,2% en 2015 y 2016 respectivamente, y 1,4% en 2014. A pesar de la situación catalana, la UE elevó recientemente su previsión de crecimiento del PIB para España en 2018 del 2,5% al 2.6%.

El mercado mostró mejoras notables en la mayoría de las regiones

 

En capitales y grandes ciudades, los precios de la vivienda aumentaron un 5.1% anual alcanzando un promedio de 1.466 euros por metro cuadrado, según TINSA. En las Islas Baleares y Canarias, los precios de la vivienda subieron un 4,1% hasta un promedio de 1.440 euros por m2. En las áreas metropolitanas, los precios de la vivienda aumentaron un 3,2% hasta un promedio de 1.288 euros. En la costa mediterránea, los precios de la vivienda aumentaron un 3% hasta un promedio de 1.372 euros. En el resto de los municipios, los precios de la vivienda aumentaron ligeramente un 0,9% hasta un promedio de 1.383 euros.

Actualmente, las viviendas más caras de España se encuentran en San Sebastián, con un precio promedio de 3.231 por metro cuadrado. Le sigue Barcelona, 3.129 euros; Madrid, 2.601 euros; Bilbao, 2.087 euros;y Cádiz,1.938 euros;

Los precios del suelo repuntan

El precio promedio de las transacciones de suelo urbano en España aumentó un 7,4% anual, hasta los 162 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2017, respecto al mismo periodo del año anterior.

Todas las comunidades autónomas, excepto Aragón y Baleares, experimentaron un fuerte aumento de los precios del suelo durante el año pasado, hasta el tercer trimestre de 2017. En Madrid, el precio medio del suelo urbano aumentó un 6,6% hasta 292 euros por m2. En Andalucía, un 7,9% de promedio hasta 159,7 euros por metro cuadrado.  En Cataluña, crecieron un 3,8% para situarse en 183,2 euros por metro cuadrado. En Castilla-La Mancha experimentó un aumento del 5,8% hasta 101,5 euros por m2. En Galicia, un 21,3% adquiriendo los 90,2 euros por metro cuadrado. En Castilla y León, un 25,4% subiendo hasta los 67,9 por metro cuadrado.

En Canarias, el precio promedio se disparó un 53% alcanzado el precio mdio de 196.1 euros. En la Comunidad Valenciana, un 14,1% y situando el metro cuadrado en lo 156,7 euros. Durante los tres primeros trimestres de 2017, el número de transacciones de suelo aumentó un 16,7% anual realizándose 14,944 unidades, mientras que el valor de las transacciones aumentó un 18,7% a más de 2.520 millones de euros.

 

Ciclo de la vivienda

 

De 1996 a 2007, el precio promedio de la vivienda en España aumentó en un 197%, en términos nominales, un 117% si consideramos el aumento real, siendo uno de los mayores incrementos de precios de la vivienda en Europa. El precio nominal de las propiedades costeras subió 250%, un 155% en términos reales, en el mismo periodo, debido a que cientos de miles de extranjeros principalmente del Reino Unido, Francia y Alemania, compraron propiedades.

En Madrid y Barcelona los precios nominales de las casas aumentaron 188%, que si se ajusta con la inflación resulta un 109%. mientras que los precios en otras provincias interiores aumentaron en 175% nominal y un 109% si se tiene en cuenta la inflación.

El auge terminó abruptamente en 2008. La caída de la vivienda golpeó a la economía española y al empleo. Los promotores se quedaron con bloques de propiedades sin vender y enormes deudas. La incertidumbre se apoderó del mercado.

A pesar de los aumentos de los precios en los últimos dos años, los precios de la vivienda a nivel nacional siguen siendo alrededor de un 38% en términos nominales, un 45% en términos reales, por debajo de los niveles máximos vistos antes de la crisis mundial.

 

Las transacciones continúan aumentando fuertemente

 

En 2017, las ventas de viviendas en España aumentaron un 14,6%, respecto al año anterior, alcanzando las 464.423 unidades, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), debido principalmente a las operaciones realizadas con viviendas de segunda mano.

El número de transacciones para casas de segunda mano aumentó un 15,4% en 2017, respecto al año anterior, siendo el número de transaccionadas de 381.163 unidades, según el INE. Por otro lado, las transacciones de casas de nueva construcción aumentaron 10,8% anula alcanzando el númro 83,260 unidades.

Todas las regiones autónomas y ciudades vieron aumentar la demanda. Durante 2017, Castilla-La Mancha registró el mayor salto en ventas, un 24,7%, seguido de Ceuta (22%), Madrid (18,9%), Comunidad Valenciana (18,1%), Asturias (17,5%), Aragón (17,2%), Cantabria (16,8%), Baleares (15,2%) y Cataluña (13,6%). También se observan fuertes incrementos de ventas en Andalucía (12,6%), Murcia (12,4%), La Rioja (12,1%), Castilla y León (11,5%), Canarias (10,7%), Navarra (10,1%), Extremadura (10%). ) y Galicia (8,7%). Mientras que Melilla (5,7%) y País Vasco (5,4%), tuvieron incrementos más modestos.

La demanda extranjera sigue aumentando

 

Los inversores extranjeros comenzaron a regresar al mercado inmobiliario español en 2014. En 2017, los compradores extranjeros compraron más de 61,000 viviendas en España, frente a las 53,500 del año anterior, según cifras publicadas por los Registradores de la Propiedad, que representan aproximadamente el 13.1% de todas las ventas de viviendas en España, frente al 13.25% en 2016; 13.18% en 2015;13.01% en 2014 y solo 4.24% en 2009.

Los británicos siguen siendo los principales compradores extranjeros, representando aproximadamente el 15,6% de todas las compras de vivienda realizadas por extranjeros en el cuarto trimestre de 2017, seguidos de los franceses (8,2%), alemanes (7,8%), suecos (7,1%), belgas (6,8%), italianos (5.2%) y compradores rumanos (5.1%). Los compradores chinos también están aumentando, con alrededor del 4,2% del total de transacciones.

El esquema Golden Visa, aplicable desde el 30 de septiembre de 2013, ha resultado de interés no solo de Oriente Medio, sino también de Asia y Rusia. Bajo este sistema, cualquier ciudadano de fuera de la UE que traiga más de 500,000 euros para invertir recibe automáticamente un permiso de residencia español. En 2015, las leyes fueron enmendadas para facilitar que los solicitantes obtengan la visa Golden en España.

Durante los primeros tres años, el esquema Golden Visa atrajo a 2.236 solicitantes, en su mayoría chinos y rusos. España recibió una inversión extranjera de 2.180 millones de euros, con un 72% invertido en propiedades españolas.

Los inversores chinos y rusos representan aproximadamente el 60% de todo el dinero invertido en dicho esquema. Desde su introducción hasta principios de 2017, se otorgaron visas, bajo el esquema de Visa Dorada, a 714 ciudadanos chinos y 685 inversores rusos.

Las Islas Baleares son especialmente atractivas para los extranjeros, con aproximadamente un tercio de la demanda total proveniente de extranjeros. Le siguieron Canarias, Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía. Se espera que la demanda extranjera permanezca robusta este año. "Con respecto a los compradores extranjeros, se espera que las ventas a compradores de EE. UU., Canadá, Oriente Medio y China continúen con una tendencia al alza, especialmente en las ciudades, mientras que también se estima que los escandinavos, franceses, holandeses y alemanes representen una mayor proporción de las ventas, mientras que los británicos bajen su participación, debido a Brexit.

 

Las tasas de interés españolas siguen bajas

Tras las reducciones de tipos de interés del Banco Central Europeo, BCE, posteriores a la crisis, los tipos promedio de las hipotecas en España cayeron al 2,61% en diciembre de 2012, al 2,11% en diciembre de 2013, a 1,89% en diciembre de 2014, al 1,53% en diciembre de 2015, al 1.29% en diciembre de 2016 y al 1.21% en diciembre de 2017. En enero de 2018, la tasa promedio de las hipotecas en España se ubicó en 1.2%, de acuerdo con el Banco Central Europeo (BCE).
En enero de 2018, el tipo de interés para préstamos de vivienda con tipo fijo hasta un año se situó en 2.22%, por debajo del 2.62% del año anterior. El tipo de interés fijo para préstamos de vivienda entre 1 y 5 años fue de 4.59%, por debajo del 5.23% del año anterior.
El mercado de la vivienda en España ha sido tradicionalmente extremadamente vulnerable a los cambios de los tipos de interés, debido a la contratación de hipotecas a tipo variable. La proporción de hipotecas a tipo variable supuso el 90% de los nuevos préstamos en 2005 a 2006.

Sin embargo, ha habido una disminución continua en la proporción de hipotecas de tipo variable en los últimos años. En 2015, solo el 62% de todos los préstamos hipotecarios nuevos fueron de tipo variable. Luego, en los últimos dos años, hubo un cambio adicional a favor de las hipotecas de tipo fijo. Coincidiendo con la entrada del Euríbor a 12 meses en territorio negativo, las hipotecas de tijo fijo representan a más de la mitad de todos los nuevos préstamos contratados el año pasado, según la Asociación Hipotecaria Española.

Las nuevas hipotecas aumentan

 

Los totales hipotecarios siguen cayendo debido a la gran caída en las compras durante la crisis. En 2017, el mercado hipotecario español se contrajo hasta suponer el 45,2% del PIB, frente al 48,27% del PIB en 2016, el 51,51% en 2015 y el 61,54% en 2011, según el BCE.

Sin embargo, los nuevos préstamos para vivienda están aumentando drásticamente. En 2017, el número total de nuevas hipotecas aumentó 9.7% y-hasta los  310,096 nuevos préstamos, pero aún lejos, por supuesto, del promedio de 1,13 millones de nuevas hipotecas que se otorgaron cada año entre 2003 y 2008, según cifras del INE. El monto de las nuevas hipotecas también aumentó un 16,6% hasta los 36.190 millones de euros en el mismo período.

"Este es el mayor registro de hipotecas otorgado desde 2011, que muestra la consolidación del financiamiento hipotecario en nuestro país", dijo Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa. "Se otorgan más hipotecas y por un monto mayor porque hay liquidez y el interés por la compra de viviendas ha regresado", agregó.

Las rentas de alquiler al alza provocan la recuperación de los rendimientos


En 2017, las rentas promedio de apartamentos en España aumentaron un 8,8% anual, y se situaron en 8,15 euros por metro cuadrado, según el portal inmobiliario Fotocasa.
Se observaron aumentos en el alquiler en casi todas las regiones. En Cataluña, las rentas aumentaron un 10,2% anual hasta los 12,39 euros por m². En Madrid, las rentas aumentaron un 6,3% también anual alcanzando los 11,45 euros por metro cuadrado.

Cataluña y Madrid son las dos áreas donde se concentra la mayor demanda de vivienda, ya que son centros económicos y demográficos, además de su atracción turística. Según los últimos datos, el 27% de la población vive en arrendamiento, un porcentaje más alto que en el resto del país.

Los alquileres a nivel nacional han aumentado en un 18% en los últimos cuatro años. Nueve de los diez municipios que registraron el mayor incremento en rentas en los últimos cuatro años se encuentran en Cataluña. Gavà registró el mayor aumento de alquiler del 67% de 2013 a 2017, seguido de Barcelona (48%), Castelldefels (45%), Sant Cugat del Vallès (42%), LHospitalet de Llobregat (38%), Esplugues de Llobregat (38%), Rubí (38%), Sitges (37). %), Cornellà de Llobregat (35%) y Madrid (28%).

El barrio más caro para alquilar vivienda en España es el de Ciutat Vella de Barcelona, ​​ con un alquiler promedio de 1,373 euros al mes, en 2017, seguido por Sarria - Sant Gervasi, 1,331 euros, y el Eixample, 1,253 euros.

Los rendimientos brutos de alquiler de propiedades en España continúan recuperándose, de acuerdo con la investigación de Global Property Guide realizada en julio de 2017. En algunos lugares de España, pero solo para los apartamentos de menor tamaño, comprar un apartamento ahora es atractivo desde una perspectiva de rendimientos, que es una situación completamente nueva para España.

Los rendimientos brutos de alquiler en apartamentos en Ciutat Vella de Barcelona - el rendimiento obtenido por el precio de compra de una propiedad en alquiler, antes de impuestos, costes de vacantes y otros costes - van desde 4,40% a 5,15%. Rendimientos similares, o tal vez un poco más bajos, también se pueden obtener en Madrid. Todas estas cifras de rendimientos son más altas que el año pasado, que, a su vez, fue más alto que el año anterior. España vuelve a ser un destino de inversión residencial.

 

El exceso de viviendas podría desaparecer en 2018

 

El exceso de oferta de viviendas alcanzó su punto máximo en 2010, cuando el stock excedente ascendió a 931.615 hogares, según el Instituto de Práctica Empresarial, IPE. El excedente de viviendas se redujo en un 41% de 662,761 viviendas en 2014 a 389,000 viviendas en 2015. Actualmente, el exceso de vivienda se mantiene entre 350,000 y 400,000 hogares.

Está claro que la demanda aumenta, los préstamos hipotecarios están creciendo y el precio de las propiedades que las personas realmente quieren comprar se ha estabilizado o está en alza. Sin embargo, todavía hay una gran cantidad de viviendas construidas en el lugar equivocado para las cuales hay poca demanda".

Almería es la provincia con el mayor nivel de exceso de viviendas, con un 38,9%, seguido de Cuenca (37,1%), Castellón (36,1%), Toledo (34,7%) y Murcia (32,7%), según TINSA.

Por el contrario, Álava es la provincia con la menor proporción de viviendas desocupadas, con solo el 10,3%, seguida de Guipúzcoa (15,2%) y Navarra (17,6%).
El grado de sobreconstrucción puede adivinarse al observar el número de viviendas iniciadas, según el INE: De 1990 a 1996, se comenzó un promedio de 240,000 viviendas anualmente. Entre 1999 y 2002, con los precios de la vivienda aumentando rápidamente, el inicio de la vivienda excedió las 500,000 unidades anuales, aumentando a 650,000 en 2003 – 2004 En 2006, el inicio de la vivienda excedió las 700,000
En 2007, los aumentos de los precios de los inputs de la construcción aumentaron los costes, y el inicio de viviendas nuevas se redujo a 615.976 unidades. A partir de ese año tiene lugar una reducción drástica 328,500 viviendas en 2008 y 159,286 en 2009. En 2010, se iniciaron 123,616 viviendas. En 2011 solo 86,252, y en 2012 a 50,000 unidades.
Las terminaciones de vivienda siguieron un camino similar. A pesar del exceso de oferta masiva, las terminaciones de viviendas superaron las 630,000 en 2008, la mayoría de las unidades se iniciaron antes de la crisis. En 2009, las terminaciones de viviendas cayeron a 424,000. En 2010, las viviendas terminadas fueron 276,883. Una disminución adicional en 2011 con solo 179,351 viviendas completadas. Solo 133,415 viviendas se completaron en 2012.

En 2016, los permisos de construcción residencial aumentaron 29.4% anual hasta las 22.105, el nivel más alto en cinco años, pero aún muy por debajo del promedio anual de 160,000 entre 2000 y 2007.
Luego, durante los primeros tres trimestres de 2017, el número de los permisos de construcción residencial aumentaron aún más en un 13.2% .

Tinsa cree que el exceso de viviendas se eliminará este año y las construcciones nuevas se reanudarán en áreas con altas tasas de absorción para evitar la escasez. Estos incluyen Madrid, Barcelona, ​​Málaga, Granada, Girona, Oviedo, Santander, Vigo, Pontevedra, San Sebastián, Gijón y Avilés.

"La actividad de construcción actualmente se encuentra en un 40% de los niveles previos a la crisis en 2007, corrigiendo parcialmente el exceso de oferta existente antes de la crisis", según la agencia de calificación Moodys.

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