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“SE NECESITA UNA INFORMACIÓN HOMOGÉNEA, FIABLE Y RELEVANTE EN EL MERCADO DE OFICINAS” 13/09/2018

La Asociación Española de Oficinas (AEO) reúne a los distintos profesionales, empresas e instituciones vinculadas a la Gestión del Patrimonio Inmobiliario Corporativo y a todo lo relacionado con las Oficinas y los Centros de Trabajo en España. Su presidente, José María Álvarez, nos habla en esta entrevista sobre el empeño de la Asociación en conseguir una mayor transparencia y profesionalidad en el segmento de oficinas español.



¿Qué papel está jugando la AEO en el mercado?

 

.- La actuación de la AEO se centra en potenciar el asociacionismo en la sociedad civil y concretamente en el segmento de oficinas del sector inmobiliario. Hace cinco años constituimos AEO que es una asociación trasversal, que está teniendo un crecimiento espectacular. En ese tiempo, hemos pasado de 22 a más de 120 asociados.

Además, en términos cualitativos es de destacar que en la Asociación conviven grandes socimis patrimonialistas, inversores, ocupantes, empresas del IBEX 35, todas las consultoras inmobiliarias importantes, ingenierías, project managers, estudios de arquitectura, despachos de abogados y otros proveedores de servicios. Pienso que la pluralidad de la Asociación es muy importante porque, respetando los intereses propios de cada colectivo, permite tener una visión global.

 

¿Qué actividades desarrolla la Asociación?

 

La asociación, además de organizar encuentros y eventos y favorecer el networking, tiene la voluntad de contribuir a profesionalizar y modernizar el sector, en el sentido de conseguir una mayor transparencia.

 

¿Qué logros se han alcanzado?

 

Hemos puesto distintas herramientas en el mercado capaces de hacerlo cada vez más profesional y transparente. Estas herramientas se han definido con la colaboración y el consenso entre los distintos players que se pusieron de acuerdo sobre cómo se debe medir las superficie y calidad de los inmuebles.

Por una parte, conseguimos un estándar para medir los edificios, que no existía. No es preciso explicar que la forma de medir los edificios influye en los balances de las compañías y en la rentabilidad que generan los inmuebles. El estándar de Medición de la AEO está muy reputado en la actualidad, y es utilizado tanto por el sector privado como por algunas administraciones públicas. En el proyecto de Torre Caleido, las nuevas superficies resultantes habrán de ser medidas con las Normas de Medición de la AEO, según consta en el contrato. Además, distintos inversores internacionales nos han manifestado que están encantados de poder saber cuanto mide un edificio en bruto en neto y en utilizable.

Por otra parte, hemos definido un Certificado de Calidad que da una visión global de los inmuebles, más completa que ningún otro de los existentes. Hay certificados con sensibilidad a la sostenibilidad, a la eficiencia energética, etc. pero es el primer Certificado que considera otros aspectos importantes además de la sostenibilidad.

 

¿Cuáles son esos aspectos?

 

Por ejemplo, un edificio puede tener un alto índice de sostenibilidad y sin embargo tener problemas de eficiencia. Uno de los aspectos que mide el Certificado de la AEO es la eficiencia de planta. Un inmueble  puede ser muy eficiente en consumo de inputs, pero tener una eficiencia de planta escasa, y este aspecto es muy importante, por dos razones: Primero por los costes, puesto que en función de cómo sea la planta podrá ser ocupada por más o menos empleados y, en segundo lugar, porque cuanto más flexible sea la planta tendrá más posibilidades de reconfigurarse a las necesidades de los ocupantes y a las nuevas formas de trabajar, que es lo que está pidiendo el mercado en la actualidad.

El Certificado de Calidad de la AEO permite a los propietarios conocer mejor sus propias carteras y a los inversores tener una visión completa del inmueble antes de realizar la due dilligence, y calcular a priori el Capex que se necesita para adecuar el edificio.

Actualmente el mercado nos está demandando que también emitamos Certificado de Medición y que lo añadamos al de Calidad.

Hay que tener en cuenta que estamos hablando de un análisis intrínseco del edificio, independientemente de donde esté localizado. La localización es un factor importante, a la hora de invertir u ocupar un inmueble, pero su calidad técnica no se ve afectada por donde esté localizado.

 

¿Qué garantía tienen este modelo?

 

Nuestros modelos son muy garantistas. Tenemos empresas homologadas que realizan los análisis de los edificios, a las que se les ha puesto un estándar muy alto, puesto que tienen que acreditar una plantilla y una cualificación. Se trata de empresas potentes en el ámbito de la ingeniería y otros campos, que realizan una evaluación del inmueble que después debe ser auditada por una empresa independiente.

Para la selección de esta empresa independiente se realizó un concurso que ganó Eurocontrol. Esta sociedad, tras verificar que las evaluaciones se han realizado de acuerdo con el Manual de la AEO, emite un informe que la AEO estudia y procede a emitir la Certificación.

 

¿Qué más planes tiene la AEO en pro de la transparencia?

 

Nos preocupa la falta de consistencia en la información. Se necesita que esta sea homogénea, fiable y relevante, sin confundir información con opinión.

Tenemos que ser capaces, como lo son otros sectores, de conocer la superficie de oficinas. La que corresponde a las Administraciones Públicas y la que pertenece al sector privado, así como distinguir entre la superficie de los edificios privativos y los de uso mixto. No puede ser que tengamos una laguna tan importante en este sentido.

Además, es interesante definir la zonificación en el sentido de distinguir claramente, la zona prime del CBD, así como las distintas zonas del resto de la ciudad y las de su periferia.

 

Hay un tema en el mercado que todo el mundo conoce, pero nadie hace nada. Se trata de las oficinas localizadas en los edificios residenciales. ¿Qué opina sobre este particular?

 

En la AEO somos conscientes de esta situación, que, sorprendentemente, no se cuenta todavía. Pienso que desde la Asociación deberíamos impulsar el conocimiento exacto del problema, pero todo apunta a que son miles de metros cuadrados los que se encuentran en esa situación. Sin duda es un problema delicado, por lo que lo mejor sería que las empresas que los ocupan evolucionaran hacia edificios de oficinas y que las administraciones públicas ayuden a los cambios de uso y la reconversión de las superficies que dejarían vacantes.

Hay oficinas en edificios residenciales que no reúnen condiciones para el uso de oficinas, especialmente en lo que se refiere a sistemas contra incendios y evacuación. Incluso puede darse una competencia desleal con los edificios de oficinas que reúnen estas condiciones.

Creo que es un tema que no se va a solucionar de la noche a la mañana, pero que se necesita un plan que llevar a la práctica, y que debe interesar también a las administraciones públicas.

 

La tecnología permite a las empresas expandirse sin aumentar sus recursos físicos. ¿Cómo afecta al mercado de oficinas?

 

La afirmación es cierta con matices. Es un hecho que se está produciendo un cambio cultural y de las formas de trabajo que han venido para quedarse. El trabajo colaborativo y coworking cada vez tendrán más peso y creo que es una buena señal. En cierto modo disminuye el teletrabajo, porque se han dado cuenta que para crear valor es necesario encontrarse. Por lo que hay que verlo con esperanza.

El hecho cierto es que se está redefiniendo el modelo tradicional de una gran empresa con mucha plantilla y un número determinado de metros cuadrados por empleado. El sector tiene que ser muy sensible a las nuevas formas de trabajo. Antes, el paradigma era un empleado un puesto de trabajo y un despacho. Ahora hay más empleados que puestos de trabajo, pero a lo largo de la jornada una persona necesita distintas tipologías de espacios, para trabajar, reunirse, descansar, participar en una videoconferencia, mantener una conversación telefónica privada, etc. Por tanto, si bien el espacio privativo puede disminuir, al mismo tiempo hay que proporcionar otro tipo de espacio y servicios para retener el talento. En esta sociedad del conocimiento, éste se enriquece en los debates y contrastando opiniones.

Otro fenómeno al que ha dado lugar las nuevas formas de trabajo son la oferta de puestos de trabajo en los espacios de coworking, que están aumentando de manera muy importante en las principales ciudades del mundo, también en Madrid, Barcelona y otras ciudades españolas, donde se implantan además de los operadores líderes mundiales Regus y WeWork otras empresas nacionales e internacionales. Entiendo que muchos de los edificios de oficinas van a destinar superficies para estas empresas. De hecho, las dos grandes socimis del IBEX han tomado participaciones en el capital de sendas empresas de este tipo.

La AEO va a tratar el tema de los espacios de coworking en una mesa, que tendrá lugar en breve, y donde participarán todos los que tienen relación con este tipo de espacios, para que operadores, propietarios y usuarios analicen las ventajas y desventajas de estos espacios. Va a tratarse de un debate cultural y empresarial.

 

¿Qué importancia se está dando a la ciberseguridad de los edificios de oficinas?

 

Este es un tema al que cada día hay darle más importancia. Cuanto más tecnológico es un edificio hay más elementos de riesgo. La ciberseguridad es necesaria para evitar un colapso que pueden producir los hackers. Indudablemente hay que invertir recursos para hacer fiables esos inmuebles. Aquí va a jugar un papel importante la Inteligencia Artificial que toma decisiones en el momento ante cualquier eventualidad.

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