Real Estate Press, S.L.
martes, 14 de Julio de 2020, 22:45
  Solia octubre  
Portada Editorial Buscar Noticias Mercados Y además Who is Who Ferias

Y ADEMÁS

Actualidad

HISTÓRICO NOTICIAS

WHO IS WHO

FERIAS

LA BANCA ABRE EL GRIFO DEL CRÉDITO PARA LA PROMOCIÓN RESIDENCIAL DE ALQUILER 14/06/2019

 

Las tendencias mandan y los bancos se han dado cuenta que no pueden permanecer ajenos al negocio que supone el alquiler residencial, y se muestran dispuestos a financiar este tipo de desarrollos si el promotor y el proyecto cumplen ciertos requisitos.



Se trata de una vía que interesa como negocio, aunque con criterios de riesgo diferentes a los de una promoción de viviendas para la venta. Se analizan las características de la promoción a financiar, su proyección de ocupación y rentas, se compara con la realidad del mercado y se valora la experiencia del promotor y del gestor.

Lógicamente esos criterios de riesgo, especialmente la proyección de ocupación, les lleva a centrarse en las ciudades con mayor demanda de alquiler como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.

Las promotoras residenciales confirman que los bancos van concediendo financiación para este tipo de desarrollos residenciales y que encuentran una posición más flexible, especialmente cuando promueven con el edificio prevendido a un único comprador que será quien explote en alquiler las viviendas construidas.

Entre las razones que explican esta estrategia de la banca están la falta de oportunidades de rentabilidad en un contexto de bajos de tipos de interés que se mantendrá más tiempo del esperado, y la creciente demanda del alquiler por parte de un número importante de hogares con bajo poder adquisitivo que quiere vivir en grandes ciudades, pero que no puede comprar una vivienda. Como resultado, se ha generado un interés en reorientar promociones destinadas a la compra en promociones que tienen como fin el alquiler.

 

Una financiación distinta a la promoción para la venta individual

 

En promoción para alquilar, es necesario crear un análisis de riesgos ‘ad hoc’, ya que la subrogación de toda la financiación se produce en un solo cliente final, por lo que el análisis de riesgos es más corporativo sobre la empresa que se queda con el inmueble completo, a diferencia de la promoción para vender viviendas de forma individual en la que es normal exigir al promotor un 40% de recursos propios, y la financiación va vinculada a las operaciones formalizadas en forma de preventas y a la solvencia de los compradores para que la transacción llegue a buen puerto.

No obstante, cuando se trata de un “llave en mano”, un promotor tradicional ha llegado a un acuerdo con algún inversor financiero para venderle el edificio una vez construido, el proceso se asemeja a una operación tradicional de promoción para venta a particulares, con la peculiaridad de que la venta de la operación está asegurada en un 100% por un solo comprador. Por esa razón, la solvencia del comprador y las características del contrato de compra venta son esenciales a la hora de financiar la operación”.

En cambio, la financiación de operaciones desarrolladas directamente por operadores de activos de alquiler se asemeja a una financiación tradicional de activos inmobiliarios con rentas (oficinas, hoteles, centros comerciales...), valorándose en este caso la predictibilidad de los ingresos por alquileres en base a la localización del edificio o la competencia de alquiler cercana, entre otros factores”.

El sector financiero, teniendo en cuenta todos esos criterios, analiza cuál es el nivel de endeudamiento máximo del cliente (promotora/fondo...), y la carencia que se puede aplicar a la operación, normalmente tres años, dos para la construcción y otro para encontrar inquilinos en el caso de que el cliente vaya a asumir la gestión, antes de dar el visto bueno.

Sin embargo, el hecho de que el originador de la promoción retenga la propiedad para obtener una renta prolongada a largo plazo, consiguiendo un beneficio continuo del alquiler, que ayuda a ir amortizando los costes de promoción del inmueble, no deja de ser arriesgado, pero, en cierto modo, frena ese círculo vicioso de venta de promociones para generar otras nuevas, ya que el promotor retiene la gestión y la responsabilidad.

Los datos del Banco de España apuntan a que el saldo vivo del crédito promotor y constructor (incluyendo actividades inmobiliarias) se situó a cierre del año pasado en poco más de 117.000 millones de euros, frente a los casi 300.000 millones que se contabilizaban en 2012, en el peor momento de la crisis, o a los más de 470.000 millones de euros de verano de 2008. La cifra actual es la más baja desde primavera de 2003.

Por último, no falta quien considera que, a pesar del tirón del alquiler, España sigue siendo un país de propietarios, sin olvidar que el mercado del arrendamiento podría verse desincentivado por la incertidumbre legislativa y los cambios que ha aplicado el Gobierno sobre los nuevos contratos, entre los que destacan la ampliación de la duración de los contratos, la limitación de las fianzas o la revisión de las rentas ligada al IPC. Recalcan que la normativa podría castigar a los propietarios y ser un elemento de presión sobre los precios adicional al que ejerce la propia ley de oferta y demanda, y una variable más que invita a pensar que no habrá una financiación bancaria masiva al desarrollo de nuevos edificios de viviendas destinados al alquiler.

   Enviar a un amigo           Versión imprimible
QUIENES SOMOS |  SUSCRÍBASE |  CONTACTE