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RETOS DE LA VIVIENDA: FINANCIACIÓN, CONSTRUCCIÓN Y SUELO 10/02/2020

 

El sector y la sociedad en general se enfrentan a un gran reto: La accesibilidad a la vivienda y, en especial, la accesibilidad para el colectivo de los jóvenes, indicó Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APC España, en la inauguración del V Encuentro sobre Financiación Inmobiliaria.



Para Gómez Pintado el sector continúa en fase de crecimiento y pronostica que el mercado mantendrá una actividad sostenida en 2020. En 2019, se han visado en torno a unas 110.000 viviendas y la venta de vivienda nueva se ha estabilizado, con una caída de tan solo el 0,07 %”.

Para lograr paliar el problema de la accesibilidad el presidente de Asprima aboga por una mayor seguridad jurídica y por fomentar la colaboración público-privada en post de la creación de un gran parque de vivienda nueva, sobre todo en las grandes capitales de España, que son en las que el precio tanto de la vivienda como del alquiler ha sufrido un mayor incremento.

Par CaixaBank Research, el sector residencial se encuentra en el pico del ciclo de maduración y, en los próximos años se espera que continúe estable, con un crecimiento razonable, tal como explicó en un pormenorizado análisis, Judit Montoriol Garriga, economista senior del departamento de research de la entidad financiera, señaló además la creciente divergencia de los precios de la vivienda en España.

 

Tres cuestiones en el frontispicio del mercado residencial: financiación, construcción y suelo

Los asuntos principales a los que se enfrenta el sector por el lado de la oferta, según se puso de manifiesto en el Encuentro, se refieren al suelo en aquellas localizaciones donde se concentra la demanda; la financiación y la construcción.

El director corporativo de negocio inmobiliario de CaixaBank, Daniel Caballero, “ha vuelto a destacar que la entidad ofrece financiación a aquellas promotoras que cuentan con preventas suficientes para acometer parte de la obra, que sean serios, que cuenten con experiencia y conocimiento en el sector y donde construyen”.

Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain “hay un nuevo modelo de financiación de las promociones a través del ‘build to rent’ (BTR). Ahora mismo, la construcción de viviendas para ponerlas en alquiler solo puede ser rentables para los grandes operadores, que puedan asumir los costes de construcción sin contar con financiación bancaria. Los bancos aún tienen que comprender lo que es el BTR para ver cómo pueden financiar si no hay un comprador final para la vivienda”.

Los participantes añaden que la financiación del BTR puede superar en un 4% o 5% a la de los bancos frente a la promoción residencial tradicional, una opción interesante de cara al futuro. “La unión de un promotor-constructor más un fondo de inversión, cada vez más interesados en el ‘build to rent’, tendrán la fuerza suficiente para levantar antes ese suelo”, aclara el directivo de Colliers.

Y se han puesto como ejemplos desarrollos con grandes operaciones de suelo como Valdebebas, que espera levantar 200 viviendas para residencial y 400 pisos de ‘build to rent’. Los pisos de alquiler serán los primeros en acabarse. En la Operación Mahou-Calderón, por ejemplo, sucede lo contrario. Solo dos de las seis parcelas estarán dedicadas a pisos en arrendamiento.

El director corporativo de negocio inmobiliario de CaixaBank, Daniel Caballero, ha afirmado “que aún hay que conocer bien el ‘build to rent’ ya que presenta un nuevo riesgo añadido al de la promoción y construcción, que es la financiación a largo plazo. A esto se van sumando dudas como a qué precio se va a poder alquilar, y dudas sobre los cambios legislativos en el mercado del alquiler. Al final, lo que hay que buscar entre todos es una certidumbre de la inversión a largo plazo”.

Para Miguel Ollero, director general corporativo de Merlin Properties, por su parte “la escasez de financiación, debido por una parte a la escasez de ‘players’ que financien, está dificultando que los promotores salgan adelante con facilidad”.

 

Colaboración público-privada

Con la llegada de nuevos Ejecutivos en las distintas administraciones en los últimos dos años, todas se han lanzado a anunciar el desarrollo de nuevas viviendas, todas en régimen de alquiler: las 20.000 del Plan de Estado, las 15.000 del Plan Vive de la Comunidad de Madrid o las 3.000 que ha anunciado el Ayuntamiento de Madrid. La administración no puede acoger todo se volumen de viviendas y necesita de la colaboración público-privada para sacarlas adelante.

“Antes que nada, las administraciones deben ofrecer seguridad jurídica, y luego ofrecer suelos destacados para atraer a la financiación”, destaca David Martínez, CEO de Aedas Homes, y pone un ejemplo para favorecer el acceso a la vivienda a los jóvenes. “De las más de 1.000 viviendas que hemos vendido, solo una de cada cinco era para primera vivienda, y la media de edad que conseguía comprar era de 35 años. Eso es inaceptable. El mercado está envejeciendo”, concreta.

Suelo hay mucho, solo hay que ver la Sareb y los fondos, pero el problema está en el tiempo en el que se está tardando en gestionar. “Toca repensar el papel de las administraciones, porque nos manejamos en tiempo de la antigüedad. Solo hay que ver lo que ha tardado la Operación Chamartín”, sigue David Martínez.

En lo que se refiere al suelo, se abundó en la reiterada petición a la Administraciones para que liberalicen suelo público para convertirlo en suelo finalista que permita que se construyan más viviendas en el convencimiento que de esta manera se moderarán los precios de la vivienda haciendo más fácil el acceso a la primera vivienda.

La actividad constructora sufre la resaca de la crisis inmobiliaria. Cuando se reactivó la actividad de promoción residencial, se encontró con que las grandes empresas constructoras habían centrado su actividad principal en grandes obras de infraestructura internacionales, las medianas y las pequeñas que superaron las crisis llevaban unos años con escasa actividad. Por otra parte, el atractivo que tuvo la construcción para los trabajadores en el boom anterior había desaparecido, lo jóvenes que habían acudido a él y que serían en la actualidad especialistas en los distintos oficios se reconvirtieron en otros sectores, y los jóvenes de hoy prefieren trabajar en otros sectores menos duros. Y en la actualidad hay escasez de mano obra especializada.

Lo anterior, unido al incremento del precio de los materiales, ha generado un aumento considerable de los costes de la construcción, dando lugar a un efecto recurrente: los constructores se queman los dedos siempre que contratan obra a precio cerrado y el precio de sus insumos aumenta por encima de lo previsto a lo largo del periodo de la edificación. El resultado ha sido que en el despertar del mercado residencial hay una docena de constructoras con problemas y algunas de ellas han acudido ya a pedir la protección judicial, solicitando la declaración de concurso de acreedores.

En el Encuentro se apuntó a la construcción industrial, es decir construir en fábrica los distintos elementos de que consta un edificio y montarlos luego en su ubicación. No obstante, esta solución todavía tiene que superar algunas dificultades tanto técnicas como financieras, además de repercutir en la capacidad de compra de la demanda. Técnicamente, viene limitado por la altura del edificio que permite esta modalidad constructiva, problema que se supera en parte con el empleo de la madera, aunque se confía en que este problema tendrá una solución temprana.

 

El alquiler avanza

El mercado del alquiler residencial está teniendo un crecimiento importante en nuestro país, a pesar de que tradicionalmente ha venido prevaleciendo la tenencia de la vivienda en propiedad.

El sector está pendiente de las decisiones que pueda tomar el actual gobierno de coalición sobre la normativa del alquiler. A este respecto, Wolfgang Beck, anterior consejero delegado de Testa, aconsejó no seguir la senda seguida por Alemania poniendo topes a las rentas, porque a su juicio no da resultado, y empezar a construir viviendas con un alquiler accesible imitando a Austria.

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