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PERFIL DEL COMPRADOR DE VIVIENDA: SOLVENTE, DE REPOSICIÓN E INVERSIÓN 13/02/2020

 

El perfil actual de la demanda se caracteriza por ser solvente y por presentar una necesidad de reposición de su vivienda actual. Una tercera parte de las compraventas registradas no requirieron financiación hipotecaria, según el Informe Residencial 2019 de CBRE.



El comprador de vivienda es en 2018 menos dependiente del crédito hipotecario que al inicio de la década. Según los datos del INE, al menos una tercera parte (32%) de las compraventas inscritas en el registro no requirieron de financiación hipotecaria. Esto difiere de las ratios observadas en el anterior ciclo, previo a la crisis, donde muchas de las compraventas estaban financiadas con ratios de Loan To Value (LTV) elevadas y cercanas al 100% del valor de la vivienda. El porcentaje de ingresos familiares destinado al pago de la hipoteca se vio incrementado porque los bancos prestaron por encima de lo que los deudores podían asumir.

A diferencia de periodos anteriores, el crecimiento de la demanda de vivienda no está generando un impacto significativo en la creación de nuevos hogares. Entre 2014 y 2018 el promedio anual de transacciones de vivienda (428.000) se corresponde con la creación neta de 73.600 hogares al año La ratio entre transacciones y creación neta de hogares del último período (5,8) es sensiblemente superior al registrado hace diez años (2004-2008 = 1,8). Teniendo en cuenta que el crecimiento de la población ha sido insignificante, un 1% desde 2010 y un 0,4% desde 2013 y el tamaño medio de hogar se ha mantenido estable (2.5) se deduce que buena parte de la demanda actual está compuesta por hogares existentes.

Más aún, la correlación entre las compraventas de vivienda y el crecimiento neto de hogares se ha ido reduciendo en los últimos 5 años. Si entre 2004-2013 el coeficiente de correlación (R2) entre ambos parámetros era del 82% entre 2004-2018 el indicador se reduce al 60%. La pérdida de peso de la creación de hogares como variable explicativa del número de transacciones sugiere la existencia de otros factores que están incidiendo sobre la demanda de vivienda en propiedad.

Ciertamente, la expansión del mercado del alquiler en la última década está suponiendo que la creación neta de hogares esté generando menor impacto sobre la compraventa de viviendas. En el periodo entre 2014 y 2018, el número de hogares en alquiler aumentó un 18,6%, frente al 1,3% del crecimiento total en el número de hogares.

El desplazamiento de los nuevos hogares hacia el alquiler sugiere que la vivienda en propiedad podría ser una decisión posterior a la emancipación o ligada a la creación de una familia.

El Banco de España ha destacado que el peso del mercado del alquiler ha pasado del 19,4 % en 2005 al 23,9 % en 2018. En conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008.

Por otro lado, la mayor demanda de alquiler podría estar impulsando las compraventas de vivienda por parte de particulares.

La solvencia de la actual demanda de vivienda sugiere que una parte de los compradores no está interesada en la compra para uso propio sino en canalizar el ahorro en un activo que genera rentabilidad a través del alquiler y que puede producir un retorno interesante en el medio plazo. ( Vea el Informe Residencial 2019 completo)

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