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JOSÉ LUIS DEL VALLE: “ LOS INVERSORES HAN BUSCADO EN LAR ESPAÑA LA CAPACIDAD DE GESTIÓN DEL GRUPO LAR Y SU ESTRUCTURA DE GOBIERNO CORPORATIVO ” 28/04/2014

José Luis del Valle es presidente de Lar España Real Estate, la primera socimi  en cotizar en el Mercado Continuo, que llega al sector inmobiliario con una dilatada experiencia empresarial.  En la actualidad es también presidente de Global Energy Services y del MIT Club of Spain. Con anterioridad ha sido Asesor del  Presidente de Gamesa, Director de Estrategia  y Estudios en Iberdrola, Consejero Delegado de Scottish Power  y  Director General Financiero del Banco Santander.



¿Cuál es el planteamiento de Lar España Real Estate?

 

Es un planteamiento que tenemos que ver bajo el punto de vista de los inversores. Y  lo que éstos demandan es una gestión profesional  con una buena trayectoria. El  Grupo Lar ha demostrado que la posee, puesto que a lo largo de 30 años ha pasado por las distintas fases de varios ciclos  económicos,  demostrando capacidad de gestión, reorganización  y diversificación, además de haber elegido adecuadamente  los momentos de entrada y salida.  Es decir tiene una trayectoria en todo tipo de entornos.

Por otra parte,  no querían traer ya unos activos existentes, sino analizar a fondo cada tipo de activo,  antes de invertir en él. Es decir,  el inversor no pone el dinero para comprarle la cartera inmobiliaria a un señor, donde puede haber un cierto conflicto de intereses, sino para comprar aprovechando las oportunidades que puede haber en este sector. De esta manera se crea una cartera nueva para que la gestione un gestor profesional con una trayectoria reconocida. Esa es la mentalidad de los inversores  y  es lo que se ha buscado y encontrado.

 

¿ Porqué se opta por ceder la administración y gestión de la cartera a una entidad distinta ?

 

No se quiso cargar al vehículo con una estructura, por lo que se aprovecha la existente en el Grupo Lar.

 

¿ Satisface la estructura socimi al inversor internacional ?

 

Los inversores buscaban una visión a largo plazo,  no se trataba de entrar en un fondo que tiene un momento de entrada y otro de salida, sino que han querido   entrar ahora, para salir cuando crean que es el momento hacerlo. Quieren un vehículo que tenga mentalidad de largo plazo. Las socimis,  con los cambios legislativos y regulatorios que se llevaron a cabo en 2012, se convirtieron  en el vehículo idóneo. Al cotizar en bolsa proporcionan liquidez, además de una serie de ventajas, sobre todo de índole fiscal, muy atractivas.

 

¿ Son esas las causas del éxito obtenido en la captación de inversores?

 

Efectivamente. El éxito se debe al conjunto de  elementos que componen la propuesta. Los inversores  han aportado 400 millones de euros en capital,  además la demanda ha sido claramente superior a esa cifra, pero hay que ver también lo que se puede invertir. Como Lar España está apostando por un apalancamiento en el entorno del 50 por ciento, estamos hablando de 800 millones de euros para invertir. Ahora lo que tenemos que hacer es invertirlos. Se podía haber hecho más, pero ahora, lo que hay que invertir e invertir bien. Si luego hay  oportunidades de invertir más, se podrá volver a los inversores y realizar ampliaciones de capital.

Nuestro reto es comprar activos para darles resultados a los  inversores, y si lo hacemos bien no habrá problema para recurrir de nuevo a los inversores, porque  habrán podido comprobar que el track  record histórico del Grupo Lar se ha trasladado a la socimi.

 

¿ Qué plazo se han marcado para realizar las inversiones ?

 

Nos hemos planteado realizar las inversiones en un plazo entre 18 y 24 meses,  que es un periodo de tiempo prudente. Ya se han cerrado dos operaciones, y  estamos viendo otras, pero hay que darle su tiempo.

 

¿Cuándo tienen previsto alcanzar la velocidad de crucero?

 

Este año 2014 y 2015, lo que toca es invertir,  y en 2016 ya estaremos en una cierta velocidad de crucero.

 

¿ Tienen comprometido un plan de inversión con los principales inversores ?

 

Tenemos un mandato amplio. Las prioridades ahora están en el  sector comercial  en general , tanto en centros comerciales como en oficinas, y hemos dicho claramente que donde vemos ahora las oportunidades son en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona. Si bien es cierto que no nos estamos limitando a eso, pero el enfoque va a ser siempre el sector comercial. Luego también puede haber un componente residencial y  otro de valor añadido y de desarrollo. Pero en un principio nos vamos a dirigir a activos ya existentes, aunque sin limitarnos.

Pensamos que puede haber muy buenas oportunidades y que el Grupo Lar tienen unas relaciones preferenciales con muchos de los participantes en este mercado,  que nos van a dar la oportunidad de analizar esas operaciones con una cierta, yo diría preferencia, no tanto  una exclusividad, pero si cierta preferencia con respecto a otros. Y pensamos que puede haber muy buenas oportunidades de conseguir lo que nuestros inversores piden.

 

¿ Hay  restricciones en el Plan de Inversión ?

 

En el folleto de emisón  se marcan esas grandes líneas donde no hay restricciones, pero  si una estrategia inversora.  Y esa estrategia es la que hemos comentado: Centros Comerciales en cualquier punto de España y oficinas también, pero con preferencia Madrid y Barcelona. Ni siquiera hay restricción de máximo para un solo activo.

 

¿ Cómo valora el comportamiento de la socimi en bolsa ?

 

Hoy la compañía lo que tiene es cash, y 40 millones invertidos en dos centros comerciales, pero esos 40 millones representan un 10% del capital y si consideramos la deuda estamos hablando de un 5% . Lo que  en estos momentos está valorando la bolsa es que además de la caja hay unas expectativas de que la gestión sea adecuada. Por lo tanto,  el que tenga una cierta prima con respecto al valor de la caja es razonable porque indica que los inversores están considerando que las expectativas son buenas.

Ahora bien,  la evolución de la acción va a depender de que se compre bien y que luego se cumplan los objetivos de rentabilidad previstos. Una rentabilidad que tiene dos componentes: la recurrente que procede de los alquileres,  y la de las ganancias de capital en la desinversión, y ésta última no se genera hasta que se desinvierte, y como sabe si no se quiere renunciar a la ventaja fiscal, la socimi debe tener el activo al menos tres años en su cartera. De todas formas es positivo que la bolsa refleje la confianza en que se va a hacer una gestión positiva del dinero que han aportado.

 

¿ Qué free float va a tener la acción ?

 

Hay que ver lo que se entiende por free float. Aquí hay dos inversores que tienen su inversión comprometida. Uno de ellos es Pimco, que como inversor ancla tiene unos compromisos de no competencia y unas opciones de coinversión, su inversión es a través de una sociedad luxemburguesa que tienen el 12,5 % del capital de la socimi y que ha invertido 50 millones de euros. Luego está el Grupo Lar que como gestora ha invertido 10 millones que representan  el 2,5 % del capital. Estamos hablando de que  la inversión comprometida es el 15 % del capital. Los demás no tienen ningún compromiso de permanencia y pueden salir mañana si lo desean. Por tano,  el free float de Lar España es del 85% del ciento del capital.

Pero los inversores que poseen ese 85% son inversores institucionales con mentalidad de largo plazo. Por lo tanto,  es poco probable que haya mucha desinversión que permita dar entrada a mucha inversión nueva. Eso habrá que verlo con el tiempo. Así pues,  el free float en sentido estricto es del 85 %. Sin embargo en sentido real habrá que ir viendo el volumen de cotización que va habiendo en bolsa.

 

¿ Ha ido dirigida la colocación exclusivamente a inversores institucionales ?

 

La colocación inicial ha estado dirigida a inversores institucionales, pero yo creo que para un inversor minorista dentro de una diversificación de cartera es un buen vehículo. Si la gestión es buena,  la rentabilidad también puede serlo, y es una forma de invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar un piso o un local, puesto que la socimi te está ofreciendo una diversificación y una liquidez, además de una gestión profesional. De hecho,  está  habiendo bastante interés de inversores minoristas en entrar en este tipo de vehículos, pienso que con el tiempo eso va a ir a más. Es un magnífico vehículo que hay que entenderlo y los que mejor lo han hecho han sido los fondos.

 

¿ Renuncian a comprar activos a través de la adquisición de deuda ?

 

Ese es otro modelo que considero positivo, pero es más financiero –inmobiliario. Nosotros estamos hablando mucho más de carácter inmobiliario. Lo más importante para nosotros es la capacidad de gestión que aporta el Grupo Lar. Nuestro negocio no consiste en comprar barato y vender caro teniendo una rentabilidad recurrente en el intermedio, sino de ser capaces de gestionar y mejorar esa rentabilidad recurrente. Esta es la gran ventaja que tiene el Grupo Lar como gestora en comparación con otros. Hay otros que en los temas de reestructuraciones inmobiliarias tienen una serie de capacidades para conseguir un plus de rentabilidad.  Pero la capacidad que nuestros inversores han buscado en el Grupo Lar es su capacidad de gestión inmobiliaria en el sector comercial.

 

¿Puede decirse que la socimi ha optado por una dirección por agencia?

 

No se trata de una dirección por agencia, puesto que la propia gestora tiene una parte de su patrimonio a riesgo en la socimi. Por otra parte,  es algo que los inversores requerían. Es decir, que la gestora a parte de gestionar invirtiera también,  y que lo hiciera  con un compromiso de permanencia.

 

¿Cuál  va a ser la relación entre socimi y gestora?

 

El funcionamiento es el siguiente: El Grupo Lar en el sector comercial en España no va a realizar ninguna inversión salvo las que realice a través de la socimi. Hay un pacto de que la gestora no va a competir en el sector comercial. En el segmento residencial, que para la socimi es una prioridad menor, y ahí sí que tiene una limitación,  puesto que como máximo puede  invertir en él un 20%, el Grupo Lar va a seguir invirtiendo en el sector residencial y le va a ofrecer a la socimi hasta el 20% de cada inversión que realice, y ésta  decidirá si le interesa entrar o no.

 

¿ Cómo se retribuye a la gestora ?

 

La gestora vive de la comisión de gestión por los servicios que ofrece y se fija en función del volumen del patrimonio y luego en la rentabilidad que vaya consiguiendo.  Es una estructura típica de gestora pero en este caso con unas particularidades:  No competencia y permanencia.

 

¿ Qué estructura tiene la socimi ?

 

La socimi va a tener una estructura mínima,  porque se apoya en la estructura de gestión del Grupo Lar. Tiene  un consejo profesional independiente, compuesto por cinco personas, una de ellas es Miguel Pereda que tiene un carácter profesional ejecutivo, y luego estamos otros cuatro consejeros que somos independientes, y que venimos de sectores distintos.

Dos de ellos, Roger Cook y Alec  Emmot,  proceden del  sector inmobiliario y Pedro Luis Uriarte y yo que venimos de los  sectores  financiero e industrial. La labor del consejo es defender los intereses de los accionistas, para lo cual debe realizar la labor de  vigilar que se cumpla la estrategia marcada en el folleto de emisión, así  como supervisar y controlar  las inversiones que se propongan  por parte de la gestora, además de resolver los posibles conflictos de interés. Los inversores han valorado muy positivamente la estructura del gobierno corporativo de esta socimi.

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