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EL INMOBILIARIO ESPAÑOL RECIBE GRANDES SUMAS DE DINERO, SIN QUE LA DEMANDA OCUAPCIONAL SE DINAMICE 02/07/2014

La apuesta del capital internacional por el inmobiliario español, que comenzara hace un año, ha dado lugar a la entrada de grandes sumas de dinero en el sector, sin que la demanda ocupacional, motor principal de este mercado, termine de coger ritmo.



El dinero llegado se ha esparcido de distintas formas. Unas veces para realizar compras de activos directas, otras para adquirir deuda con colateral inmobiliario y, finalmente, entrando en el capital de las nuevas socimis, incluso antes de que éstas tuvieran una cartera de inmuebles formada, realizando una entrada a ciegas, sustentada en la confianza en sus gestores y en el plan de negocio presentado. 

A lo anterior hay que añadir la adquisición de forma total o parcial por parte de los fondos oportunistas de las plataformas de servicios inmobiliarios de los bancos.

En el primer semestre de este año se llevan invertidos, de forma directa, 4.000 millones de euros aproximadamente, cantidad que dobla la realizada en todo el año 2010, y que se aproxima a la que tuvo lugar en todo 2013, que ascendió a 5.000 millones. Es de destacar que han vuelto a aparecer los históricos  “ pelotazos”, operaciones en las que se gana dinero dando el pase al activo al poco de adquirirlo, como son los casos del edificio de  Deutsche Bank en Castellana, que el conocido inversor Ram Bhavnani compró por 42 millones a principios de 2013 y lo vendió antes de finalizar el año, y  el de Serrano 60, adquirido a la Caixa por el fondo Meyer Bergman en julio de 2013 y seis meses después lo vendía a Mango.

En lo que se refiere a la compra de deuda,  destaca la operación Octopus, compra de la cartera hipotecaria de Commerzbank en España por parte de JP Morgan y Lone Star, de un valor nominal superior a los 4.000 millones de euros, y está pendiente de adjudicación la denominada operación Hércules, la venta de hipotecas de Catalunya Banc, además de las operaciones de Sareb, probablemente la venta de deuda con soporte inmobiliario se aproxime a los 16.000 millones de euros a finales de 2014.

En lo que llevamos de año, la entrada de capital en las inmobiliarias que han salido a bolsa, o comprometido con las que van a salir, así como en las ampliaciones de capital realizadas,  se aproxima a los 4.000 millones de euros. Destacando las salidas a bolsa de Hispania, Lar y Merlin, la próxima de Axia y la gran ampliación de capital de Colonial.

Referente a las plataformas de servicios inmobiliarios de los bancos, que ha dado la gestión de sus activos, aunque no la propiedad, a los gestores de los fondos oportunistas. Cabe señalar que en los dos últimos años estos fondos han invertido 3.600 millones de euros en adquirir los services bancarios, habiendo tenido lugar la última operación de este tipo el mes pasado, que consistió en la venta de la plataforma  de Cajamar a Haya Real Estate por 265 millones de euros. Y están a punto de salir los contratos de este tipo que va adjudicar Sareb.

El hecho de que una cartera de inmuebles o de deuda esté en manos de un vehículo u otro, no se acaba de entender bien como afecta a la recuperación del mercado inmobiliario, aunque es indudable que limpia el balance del vendedor, además de que, en general, la llegada de estos inversores se interpreta como que son heraldos que anuncian la ansiada salida del túnel que, aunque no desemboque en la  Arcadia, al menos permita que el motor que mueva el mercado inmobiliario vuelva a ser el dinamismo de los usuarios finales, donde  las empresas alquilen oficinas y naves industriales o logísticas, las familias accedan o cambien de vivienda; y que los comerciantes, cadenas marcas  y enseñas  se establezcan o expandan sus negocios, más allá de las calles principales y de los mejores centros comerciales.

Ese es el funcionamiento normal del mercado inmobiliario, lo que está ocurriendo ahora es especulación con altos niveles de riesgo.

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