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UN AÑO PARA OLVIDAR 30/12/2008

Las inmobiliarias se enfrentan a unas circunstancias adversas que derivan del cambio de ciclo, la crisis financiera y, en algunos casos, de sus propios errores.



El año que concluye ha sido aciago para las inmobiliarias españolas. En los nueve primeros meses del año las cotizadas acumulan pérdidas por valor de 3.000 millones de euros. Un centenar de ellas, cotizadas o no, están en situación de concurso de acreedores, con una deuda conjunta de  10.000 millones de euros, cantidad que hay multiplicar por cuatro para llegar a la deuda que mantienen las diez cotizadas y que asciende a 40.000 millones de euros. 

En relación a las cotizadas, en 2007 perdieron en bolsa el 56 por ciento de su valor, es decir más de 24.000 millones de euros, este año no le va a ir a la zaga, a juzgar por el comportamiento que vienen teniendo.

Los cambios de los máximos ejecutivos se suceden. En los últimos meses han sido sustituidos los consejeros delegados de Colonial, Reyal - Urbis, Martinsa - Fadesa y Parquesol, parece que se busca a la persona capaz de hacer el milagro de apaciguar a los bancos acreedores, reestructurar la deuda  y sacar el negocio adelante.

Sólo en noviembre, han solicitado concurso de acreedores Grupo Tremon y La Manga Club y se lo han instado a Aifos. Tremon intentó salir a bolsa dos veces, la última hace ahora un año y finalmente ha solicitado concurso con una deuda próxima a los 1.000 millones de euros, en cuanto a La Manga Club e Inmogolf en las que tiene participación el hombre que desestabilizó a la libra esterlina, George Soros, a través de Med Group. Caso distinto ha sido el de Aifos al que le ha instado el concurso un acreedor.

 

EL REMEDIO PARA SALIR DE LA CRISIS

Las actuaciones llevadas a cabo para salir de la situación consisten en reestructurar la deuda y encoger la  organización, todo realizado a gran velocidad, por imperativo del cambio producido en los entornos económico y crediticio. Los bancos y cajas nacionales que mostraron al principio cierta dureza, a la hora de refinanciar, en la actualidad se inclinan por la refinanciación antes que tener que provisionar, además de estar comprando a cambio de deuda determinados bienes inmuebles. De esta manera el Santander ha comprado suelo y viviendas por importe de 2.700 millones de euros, BBVA 350 millones, Sabadell 525 millones y Banesto tiene en su activo 1.500 viviendas. Otros toman participaciones de capital  en la inmobiliaria, son los casos de la Caixa, el Popular y otros en Colonial. El criterio de los bancos extranjeros es distinto, no están a gusto con la exposición que tienen en nuestro país y prefieren salir aunque dicha salida les suponga asumir algunas pérdidas.

 

FACTURACIÓN, BENEFICIO Y DEUDA

Los ingresos de las inmobiliarias cotizadas han seguido distinta suerte según cada empresa, aumentaron su facturación Vallehermoso, Reyal Urbis y Afirma, las demás la disminuyeron, como consecuencia de la caída de la actividad residencial, dado que la pata patrimonial se ha comportando bastante bien hasta la fecha.

En cuanto a los beneficios se lo reservan, Vallehermoso, Testa, Realia y Parquesol, aunque el de ésta última es sólo simbólico , no llega al millón de euros.

En lo que respecta al ebitda, en algunos casos no llega a cubrir los gastos financieros, situación que es de esperar mejore a medida que van descendiendo los tipos de interés.

Aquellas empresas que han realizado valoraciones de sus activos, después de diciembre del año pasado, han visto como el valor de los mismos disminuía en general, pero de manera especial el suelo.

Hasta septiembre estas entidades han amortizado un 23 por ciento de su deuda, especialmente, aquellas que como Reyal Urbis y Colonial han llegado a acuerdos con sus bancos acreedores a cambio de activos. Hasta diciembre deben refinanciar deuda  Metrovacesa, Parquesol y el grupo constructor Sacyr , propietario de Vallehermoso y Testa, en la actualidad envuelto en un culebrón político - financiero con la venta de su participación en la petrolera Repsol.

El ratio loan to value presenta una holgura amplia entre el 35 por ciento de Realia y el 76,8 por ciento de Colonial, ocupando Metrovacesa una posición intermedia con el 54,4 por ciento.

COMPAÑÍA POR COMPAÑÍA

La característica común a la situación de estas compañías, excepto Realia, es que son víctimas de la deuda contraída para realizar operaciones corporativas muy ambiciosas, basadas en deuda, incrementando ésta con la compra de activos, de manera muy apalancada, cuando los tipos de interés eran muy bajos y el mercado nos ofrecía cada día un aumento de precios. La situación cambió. Los tipos de interés subieron y los precios se ralentizaron primero, para caer despué , pero lo peor de todo es que desaparecieron los compradores. Por si fuera poco las entidades financieras bloquearon el crédito y el propio sistema financiero se quedó sin liquidez. Los problemas llegaron rápidamente y ahora necesitan solución.

Martinsa Fadesa está inmersa en un concurso voluntario de acreedores y el próximo uno de diciembre se debe presentar el informe de la administración concursal sobre la situación patrimonial, seguramente volverán a correr ríos de tinta sobre las valoraciones de antes y de ahora, pero conviene tener presente que nadie previó el cambio producido y que tuviera lugar de manera tan rápida.

Colonial tras el cambio de administradores, logró refinanciar el pasado mes de septiembre 7.000 millones de euros de un préstamo sindicado y ha procedido  a depreciar sus activos en 1.400 millones de euros. En los nueve primeros del año no ha vendido una sola vivienda, aunque bien es cierto que la empresa está orientada a la actividad patrimonial. Ahora acaba de conceder opciones de compra a sus bancos acreedores sobre su participación en FCC y por el 33 por ciento de SFL.

Reyal Urbis consiguió refinanciar 3.000 millones de euros el pasado mes de octubre. La compañía cuenta con la buena predisposición del Santander y Banesto para facilitarle las cosas, habiendo creado la sociedad Promodomus  le compra viviendas en fase de construcción de ahí que sus pre - ventas en los nueve primeros meses del año superen  las realizadas en el mismo periodo del año anterior. En la actualidad está llevando a cabo una reducción del 20 por ciento de la plantilla.

Metrovacesa debe refinanciar 1.100 millones de euros en noviembre, que es parte de los 7.000 millones de deuda que soportan sus principales accionistas, la familia Sanahuja. La solución debe venir por el canje de deuda por acciones y los bancos pasarán a tomar el control, como ya ocurriera en Colonial.

Los problemas de Testa y Vallehermoso que han realizado un buen ejercicio derivan de los del grupo constructor Sacyr, explicados anteriormente.

Realia es la que presenta unas cuentas más equilibradas, padece la situación por la que atraviesa el mercado, pero su equilibrio entre las pata promotora y la patrimonial le ha permitido obtener uno beneficios de 40 millones d euros.

El resto de empresas cotizadas son de menor tamaño y se enfrentan a situaciones parecidas en su escala correspondiente.

A falta de conocer la cuentas del último trimestre de 2008 es un año para olvidar, aunque seguramente convendría aprender de cuanto ha acontecido, aunque sea  para no volver a repetirlo.

 

 

 

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