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¿SERÁ 2009 UN AÑO PARA COMPRAR INMUEBLES? 08/01/2009

El mercado inmobiliario español, tanto el residencial como el terciario, han experimentado caídas de precios, durante 2008 y siguen las perspectivas de caída para 2009. Sin embargo, conviene hacer la siguiente diferencia: mientras existe abundante sobreoferta en el residencial, no la hay en el terciario.



La conclusión es que se estabilizará antes el terciario que el residencial, porque éste habrá de esperar a que se establezca el equilibrio en el valor de los ratios precio/ingresos de las familias e ingresos de alquiler/valor de la vivienda. Sería deseable que ese ajuste a los valores históricos de esos ratios se realizara lo antes posible, dado que una vez conseguida la estabilización de los precios, la reducción experimentada por los tipos de interés contribuiría a aumentar las transacciones, siempre que el gobierno esté dispuesto a obligar a las entidades financieras a que hagan circular por la economía el abundante dinero que está poniendo a su disposición.

       Mientras esto se produce, las empresas del sector tienen sinrazones que enmendar y deudas que satisfacer. La recuperación no tiene una fecha fijada de antemano, sino que depende de las medidas que vayamos tomando. En cualquier caso, será un retorno a una actividad distinta a la vivida en los últimos años, en la que el riesgo será valorado con sumo esmero, a diferencia de la escasa atención que se le venía prestando en los últimos años. 

RESIDENCIAL: ESPERANDO A LAS SOCIMI’s

La compra tradicional de viviendas es un termómetro que mide dos variables: la confianza que el comprador tiene sobre sus ingresos futuros y la disponibilidad de crédito. En las circunstancias en las que se encuentra la economía a nadie debe extrañar que el número de transacciones haya caído de una manera tan importante. El paro crece a ritmos ya olvidados y el crédito sigue restringido, mientras que los precios, cuyos índices oficiales apenas si indican una tendencia a la baja, van cayendo de una manera más importante que lo que nos cuentan esos índices. Basta prestar atención para percatarse de que una buena parte de la vivienda nueva en stock podría adquirirse con un descuento del 20 por ciento.

El problema radica en que apenas existen transacciones fuera de aquellas que obedecen a ventas realizadas tiempo atrás, antes de terminar la obra,  y las realizadas a cambio de deuda. Las primeras tienen precio comprometido en un mercado que estaba en lo más alto, y el precio de las segundas es opaco. Por el contrario, los de la vivienda usada que es realmente donde se forman los precios de la vivienda, dada la mayor flexibilidad de que disfruta, marcan descensos mucho más pronunciados.

Si el residencial es capaz de transmitir durante 2009 que los precios han alcanzado suelo, las transacciones se reactivarán animadas por la demanda que desea comprar casa para vivir en ella, porque el inversor, además de que es muy probable que esté atrapado en la caída actual, sabe que una vez que los precios  se estabilizan, tardan un tiempo antes de repuntar de nuevo.

      Sin embargo, están en el horizonte las SOCIMI, modelo societario llamado a tener en cartera inmuebles para su explotación en alquiler, entre los cuales se encuentran las viviendas, cuya regulación recibió el visto bueno del Consejo de Ministros el pasado 5 de diciembre y que llegarán al Congreso para su aprobación, presumiblemente, este primer trimestre. Serán sociedades cotizadas, con ciertas ventajas fiscales que acapararán una buena parte del stock de viviendas no vendidas. En principio disponen de ingredientes atractivos para atraer a accionistas que deseen invertir en el sector inmobiliario de manera indirecta con la ventaja añadida de la liquidez que proporciona el mercado de valores. Estas nuevas sociedades pueden generar un buen número de transacciones. En principio se tratará de un mero cambio de cromos, como pasa en todas las situaciones de crisis, activos por acciones, hasta que vayan entrando los inversores, tanto los institucionales como los privados.

TERCIARIO: LA RENTABILIDAD SE DISPARA

La inversión en el inmobiliario de uso terciario ha ido disminuyendo a lo largo de 2008, en Europa. Durante los nueve primeros meses cayó  un 47 por ciento, con respecto al mismo periodo del año anterior alcanzando los 89.500 millones de euros. España no fue la excepción y esta modalidad de inversión experimentó una caída similar a la europea, si excluimos alguna operación singular como la de la sede del Banco Santander en Boadilla del Monte o los edificios de Prisa. La situación actual nos muestra a unos inversores que analizan con sumo cuidado los distintos componentes de riesgo en los activos, prefiriendo aquellos activos que generan ingresos de manera inmediata, prestando escasa atención a los proyectos de promoción.

El crédito además de escaso se ha tornado muy selectivo. Los bancos escudriñan el riesgo, no entran en operaciones de cierto volumen y suelen exigir garantías adicionales. Todo esto supone de hecho la expulsión del mercado de los inversores muy apalancados. Durante 2008, la mitad de las operaciones de inversión realizadas han sido llevadas a término por inversores privados e institucionales como compañías de seguros y los fondos abiertos alemanes, pero de éstos cada vez son menos los que están en posición de compra. En las condiciones actuales de los mercados financieros, una inversión de 30 millones de euros con un loan to value del 60 por ciento encontraría serias dificultades para conseguir financiación.

Por el lado de la oferta, la fuente del producto en venta está en las compañías inmobiliarias que buscan liquidez para atender a sus compromisos de deuda, y en compañías de distintos sectores que tratan de encontrar caminos alternativos para financiar sus negocios, acogiéndose al sale&leaseback para la obtención de financiación y seguir ocupando el inmueble.

La respuesta del mercado a esta serie de limitaciones financieras y escasa actividad inversora, ha consistido en incrementar las rentabilidades. Alrededor de 200 puntos básicos han subido las rentabilidades, desde los valores que tenían a principio de 2007, para situarse por encima del seis por ciento. Las rentabilidades en España están al mismo nivel que en la City de Londres, pero por encima de Ille de France de París, del West-end londinense y de los centros de negocio de las principales ciudades alemanas. Este aumento de rentabilidades está generando cierto interés por el mercado español en algunos inversores. No obstante la rentabilidad difiere mucho según el tipo de activo. Se penaliza mucho los activos secundarios, así como aquellos que tienen contratos de alquiler a corto plazo y los proyectos de promoción.

En lo que atañe a la prima de riesgo, es decir, a la diferencia entre la rentabilidad de las oficinas y el bono del estado a diez años, habrá que observar su evolución, porque en octubre estaba a sus niveles más bajos dado el deterioro de la economía española, todo parece indicar que esa prima de riesgo se incrementará y por consiguiente las rentabilidades. No obstante llevamos unos meses que los cambios se producen a gran velocidad y la bajada de los tipos de interés deberá tener alguna repercusión.

No obstante, se observa una cierta reorientación de los inversores hacia activos alternativos que brinda el mercado de capitales y uno de ellos está siendo la deuda inmobiliaria, donde en los próximos meses veremos importantes operaciones.

Atendiendo a los distintos sectores que componen el terciario el descenso de la actividad inversora se ha mostrado de manera más evidente en los centros comerciales, atribuido además de a la debilidad que viene poniendo de manifiesto el crecimiento del consumo, al hecho de que los centros comerciales son activos de gran tamaño y por lo tanto su financiación resulta plagada de dificultades en el clima actual.

Las oficinas que también se han visto afectadas de manera negativa, basta tener en cuenta que la inversión en este segmento ha caído un 40 por ciento respecto al mismo periodo de 2007. Mientras que el industrial, con activos de menor volumen y con menos dependencia de la financiación externa ha incrementado su actividad.

En los próximos meses se pondrá de manifiesto un renovado interés por parte del capital extranjero en los edificios de oficinas en España, recientemente el fondo alemán Union Investment, ha adquirido el edificio de Marsans que fue promovido por Hines España, aunque los volúmenes de inversión no alcanzarán los logrados años pasados.

Las operaciones se centrarán en activos de pequeño y mediano tamaño y en aquellos que generan ingresos inmediatos para el inversor.

Aviso al lector: Durante el mes de enero aparecerán en esta página estudios detallados de los comportamientos de los segmentos que componen el mercado inmobiliario.

prensa@realestatepress.es

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